Una vez que hayas anunciado tu propiedad en Airbnb o en cualquier otra plataforma, habrás contabilizado la ocupación específica de los huéspedes. Tal vez tenga una cama king-size en cada habitación con un sofá cama que pueda acomodar a dos personas más. ¿Qué sucede cuando una reserva de 4 personas se convierte de repente en una reserva de 6 personas a la llegada? Si bien debe considerar los problemas logísticos, también debe considerar el desgaste adicional. ¿Cobras más a tus huéspedes por cada huésped adicional que traen a tu propiedad de Airbnb? ¿Cómo se garantiza una experiencia de alojamiento fluida y, al mismo tiempo, se proporciona una experiencia de primer nivel a los huéspedes?
Sigue leyendo para obtener más información sobre cómo alojar a huéspedes adicionales en tu propiedad de Airbnb.
¿Deberías permitir huéspedes adicionales en tu propiedad de Airbnb?
Cada experiencia de alojamiento es única. Es posible que algunas propiedades puedan acomodar a los huéspedes adicionales repentinos, mientras que otras no. Si su propiedad tiene capacidad para alojar a 4 personas, es posible que pueda alojar a 2 personas adicionales en una reserva de 2 personas. A veces, es posible que tenga la capacidad, pero las restricciones locales de alquiler a corto plazo pueden restringir la cantidad de personas que puede alojar en su propiedad.
Además de la capacidad de alojamiento de tu propiedad, hay ciertos puntos que debes recordar al hospedar a los “huéspedes adicionales” de Airbnb:
- Aumento del consumo de servicios públicos, desgaste de muebles y electrodomésticos
- Te arriesgas a recibir una citación o una multa de acuerdo con las pautas locales y las restricciones de alquiler a corto plazo
- Aumento del costo y el tiempo al presentar una propiedad limpia y estéticamente agradable para su próxima estadía
Después de cada estancia, gastará una cierta cantidad en su mantenimiento. Digamos que contabilizó $ 210 de tarifas de limpieza para una estadía de 3 personas. Pero llegan con una persona extra. Ahora tendrá que gastar $ 70 más para preparar la propiedad para su próxima estadía. En lugar de sacarlo de tu bolsillo, debes tener en cuenta a los huéspedes adicionales en tu estrategia de precios de Airbnb.
¿Cómo agregar tarifas adicionales para huéspedes de Airbnb a tu estrategia de precios?
Es fundamental incluir esta variable en tu estrategia de precios. Esta tarifa se aplica a cada huésped que haya excedido la ocupación estándar de su propiedad. Por ejemplo, supongamos que permites cuatro personas al mismo tiempo en tu propiedad, entonces una de cada cinco personas tendría una tarifa de huésped adicional adjunta a su estadía.
La cantidad que les cobres depende únicamente de cada huésped. Por lo tanto, nunca puede haber una fórmula única para esto. Sin embargo, hay ciertos factores que puedes tener en cuenta antes de decidirte por tu tarifa de huésped extra de Airbnb.
- Analiza bien tu espacio. Puede ser decepcionante descubrir que ha anunciado una propiedad que puede alojar a cinco personas, pero que sólo puede alojar con éxito y comodidad a 3. Ten claro a quién y cuántas personas puedes hospedar.
- Calcule los gastos adicionales. Realice un seguimiento del mayor uso de los servicios públicos que le costaría una persona adicional, junto con los suministros básicos, para asegurarse de que aún puede obtener sus márgenes.
- Compara y contrasta. Es importante que investigues. Puedes ponerte en contacto con otros anfitriones en varios foros y eventos de alquiler a corto plazo para saber cómo están abordando las tarifas adicionales de los huéspedes. Hacer toda esta investigación intensiva en matemáticas por tu cuenta puede ser difícil. Debes investigar el número base de huéspedes en tu localidad y las tarifas adicionales que cobran esas propiedades. Puede hacer esto y más utilizando el Market Dashboard Pricelabs.
Market Dashboards Pricelabs son paneles personalizados totalmente automatizados que te ayudan a realizar un seguimiento de los datos de alquileres vacacionales en cualquier parte del mundo. Puede analizar varios KPI de su propiedad para tomar decisiones de precios para maximizar las ganancias o tomar decisiones de inversión informadas. También te ayuda a mirar mejor los otros mercados cada vez que decidas ampliar o crear tu cartera.
¿Cómo agregar tarifas de huésped adicionales de Airbnb a su anuncio?
Debes incluir en tu estrategia de precios tarifas de huésped por persona adicional para tu propiedad. Es aún más importante que sus invitados conozcan esta tarifa. Anúncialo en tu anuncio y menciónalo en las reglas de la casa.
Puedes agregar una tarifa por cada huésped que estés dispuesto a recibir más allá de tu ocupación estándar. Por ejemplo, si solo puede alojar cómodamente a tres personas. Luego, a cada cuarta y quinta persona se le cobraría una tarifa de huésped adicional de Airbnb.
¿Cómo hacerlo? Sigue estos pasos rápidos en Airbnb:
- Ve a Anuncios y elige el anuncio para el que quieres añadir la tarifa de huésped adicional de Airbnb
- Haga clic en Precios y disponibilidad y, a continuación, vaya a Tarifas
- Haga clic en el botón Editar justo al lado de Tarifa de huésped adicional
- Ingresa la tarifa que deseas cobrar
- Haga clic en Guardar
Recuerde que esto solo se aplica a futuras reservas. Debe enviar la solicitud de reserva o cambio de viaje para las reservas existentes.
¿Cómo saber si estás hospedando huéspedes adicionales en tu propiedad?
Si bien la mayoría de los invitados pueden ser directos sobre la cantidad de personas que los acompañan, algunos pueden ser astutos. Ha habido muchas historias de terror de Airbnb (hilo 1 de Reddit, hilo 2) en las que los anfitriones solo se enteraron de un huésped adicional mientras limpiaban la propiedad para la próxima estadía.
1. Da la bienvenida a tus invitados
Dar la bienvenida a sus invitados personalmente no es solo un gran servicio, sino también una buena protección para usted. Los invitados se sentirán extremadamente especiales y te permitirán verificar los detalles que habías obtenido anteriormente.
Esta lata es una opción que requiere mucho tiempo. Puedes registrarlos personalmente o contratar un servicio de conserjería para que lo haga por ti. Esto te ayudará a crear una relación amistosa con tus huéspedes. Si bien no pudieron colar a nadie al principio, podrían intentarlo a mitad de la estadía. Siempre puedes hacer check-ins a mitad de estancia para asegurarte de que tienen todo lo que necesitan y de que sigues recibiendo al mismo número de huéspedes.
2. Invierte en dispositivos inteligentes
Es posible que no siempre pueda visitar la propiedad o incluso invertir en servicios de conserjería. Otra opción que podrías probar es invertir en dispositivos inmobiliarios inteligentes. Puede invertir en CCTV al aire libre. Esto puede ayudarlo a monitorear su propiedad y los movimientos alrededor de la propiedad para proteger a sus huéspedes de robos o cualquier cosa ilegal y asegurarse de que no tenga invitados injustificados.
Puedes usar timbres inteligentes. Básicamente, instala el dispositivo que te ayude a ver quién está en la puerta, incluso desde la distancia. Estos dispositivos pueden enviar notificaciones al dispositivo de su agrado mientras le permiten interactuar con sus visitantes.
¡Algunos dispositivos le permiten monitorear los niveles de ruido y mucho más! Asegúrese de que sus huéspedes sepan que está utilizando cualquier dispositivo de grabación que monitoree los interiores de su propiedad de alquiler vacacional. Airbnb tiene una política estricta contra los dispositivos de grabación no revelados. Tus huéspedes pueden denunciarte si no los has revelado. Asegúrate de documentar la presencia de estos dispositivos en tu anuncio para que tus huéspedes sepan de su existencia.
Algunos de los dispositivos que puedes utilizar:
Timbre de timbre:
Este timbre puede ayudarte a verificar la identidad de un huésped cuando se registra en tu propiedad. Puedes recibir notificaciones en tu móvil, ver al visitante que intenta entrar y comunicarte con él a través de un intercomunicador bidireccional.
Consciente del ruido:
Este dispositivo de monitoreo de ruido proporciona datos históricos, eventos en tiempo real y es fácil de usar. El dispositivo nació de una necesidad personal del fundador cuando se les dio una orden de cese y desistimiento para una fiesta masiva en su propiedad.
Netatmo:
Este monitor de calidad del aire le ayuda a realizar un seguimiento de la cantidad de CO2 que hay en su alquiler vacacional y, por lo tanto, a controlar el número de personas en su propiedad. Todo el mundo exhala CO2. También puede controlar la salud del aire en su propiedad, un beneficio adicional para los huéspedes preocupados por la salud.
¿Cómo acercarse a los huéspedes para que traigan más huéspedes de los reservados?
Si eres un anfitrión nuevo, es posible que tengas un poco de aprensión a la hora de acercarte a un huésped que ha infringido las reglas de tu casa, probablemente porque tienes miedo de recibir una mala crítica. Pero debes acercarte a ellos de inmediato, de manera educada y respetuosa para asegurarte de que sigues brindando la mejor experiencia a los huéspedes.
1. Acércate al huésped
Tan pronto como descubras huéspedes adicionales a los reservados en tu propiedad de Airbnb, acércate al huésped. Lo mejor es darles el beneficio de la duda. Hable con ellos sobre la situación y llegue a una solución común. Si ya has establecido reglas y tarifas adicionales para los huéspedes de tu propiedad (como deberías), es probable que las cosas salgan como quieres. Trata de ser lo más respetuoso posible.
Ejemplos de mensajes que puedes enviar a tus invitados
Si se encuentra con este problema, deberá reunir la mayor cantidad de información y evidencia posible. Esto demuestra que había más personas de las prometidas en su propiedad. Puede hacerlo recopilando capturas de pantalla de sus dispositivos de vigilancia y capturas de pantalla de sus cadenas de texto con su invitado si hay algún informe de los vecinos.
Airbnb o cualquier otra OTA podría analizar esta evidencia para tomar las medidas necesarias.
Si bien la recopilación de pruebas de vigilancia es más fácil, le proporcionamos un par de mensajes fácilmente personalizables que puede enviar a sus invitados en tal situación:
1. Ofréceles el beneficio de la duda:
Hola {nombre del huésped}, estoy seguro de que es solo un error honesto o una falta de comunicación, pero más personas se están quedando contigo de las que habías mencionado. La reserva solo permite {el número de personas que sabías que se alojaban} huéspedes.
{$xxx.xx} es la tarifa por noche para cada nuevo huésped en la propiedad. Por favor, avíseme cuando realice el pago para los demás que se alojan en la propiedad.
Además, avíseme si necesita algo más para asegurarse de que los nuevos huéspedes se sientan cómodos durante su estadía con nosotros.
Gracias.
Que tengas un buen día.
2. Infórmales cuando lleves el asunto a la OTA:
Hola {nombre del invitado}, Ya hemos intentado comunicarte nuestras reglas de la casa. Sin embargo, reitero lo mismo aquí:
La reserva solo permite {número de huéspedes}. Sin embargo, actualmente hay {número de huéspedes en la propiedad} que se alojan en la propiedad en este momento – {número de huéspedes adicionales} invitados más de los que esperábamos recibir.
{$xxx.xx} es la tarifa por noche para cada nuevo huésped en la propiedad.
Se ha pasado por alto la solicitud anterior de pago. Por lo tanto, pague amablemente por el huésped adicional que se aloje en la propiedad pronto.
De lo contrario, me vería obligado a llevar el asunto a Airbnb.
[OPTIONAL] Los dispositivos de vigilancia de la propiedad también han logrado recopilar pruebas del problema. Por favor, encuentre dicha prueba con el mensaje.
Una vez más, hágame saber si hay algo que podamos hacer para garantizar que su estadía sea tranquila en nuestra propiedad, asegurándonos de que ambos estemos satisfechos.
Gracias.
Que tengas un buen día.
2. Enviar una solicitud de cambio de reserva
Tan pronto como descubras más personas en tu propiedad de las esperadas, envía una solicitud de cambio de reserva en tu OTA. Se recomienda que tenga una tarifa de huésped adicional conocida por el huésped antes de hacer la reserva para que esto sea más fácil. (Más sobre esto más adelante en el artículo)
La solicitud de cambio incluye el cargo adicional por noche para cada nuevo huésped. Recuerde que esto no es posible si el huésped adicional coincide con la ocupación máxima de su propiedad. Imaginemos que su propiedad puede alojar a tres personas como máximo. Su huésped actual ha traído a una persona extra con él. No podrá enviar una solicitud de cambio, ya que está dentro de su capacidad de alojamiento. También puede solicitar sus tarifas de huésped adicional a través de la aplicación.
3. Ponte en contacto con el servicio de atención al cliente de Airbnb
Preferiblemente, este debe ser tu último recurso, ya que Airbnb tendrá la última palabra y perderás tu autonomía.
Si tus huéspedes no han aceptado la solicitud de cambio de reserva, presenta una solicitud de resolución ante Airbnb. Ve al centro de resoluciones de Airbnb y envía una solicitud de resolución. Tu solicitud estará abierta durante 72 horas, lo que te dará otra oportunidad de resolverla fuera de línea con tu huésped. Si la resolución directa no funcionó, vuelve a la aplicación y haz clic en “Involucrar a Airbnb”. Esto hará que Airbnb revise la solicitud y tome la decisión final sobre tu situación como anfitrión.
Nunca querrás sorpresas inesperadas de tus invitados. Sin embargo, como anfitrión de Airbnb, tendrías que prepararte para lo peor para asegurarte de que no estás perdiendo dinero. Si bien obtener una persona adicional para una propiedad con tres personas, la ocupación máxima y dos invitados sería aceptable. Superar la capacidad máxima que has establecido para tu propiedad sería incómodo tanto para el huésped como para ti. No podrían experimentar la mejor experiencia de alojamiento que podría brindar, y podría terminar teniendo pérdidas y ganando una mala crítica.
Por eso es mejor estar preparado. Saber cómo manejar a los huéspedes adicionales en tu Airbnb te ayudará. Asegúrate de tener todo el equipo listo para hacer frente a cualquier situación que tu viaje como anfitrión de alquileres vacacionales pueda presentarte.