Si tienes tu negocio de propiedades para cortas estadías, hacerle un seguimiento al desempeño es tan importante como atraer huéspedes y aumentar las reservas. Los KPI de estas propiedades son aspectos medibles de tu negocio en los que puedes apoyarte para centenderlos y analizarlos. Es la parte cuantificable de tu negocio para tus propiedades de rentas vacacionales.
Desde las tasas de ocupación hasta las referencias que recibe tu propiedad, es importante hacer un seguimiento de estas métricas, ya que pueden ayudarte a calcular el retorno de la inversión (ROI). Así podrás ajustar tu operacion y maximizar tus ingresos
¿Cómo te pueden ayudar los KPIs de tus propiedades de cortas estadías?
Cuando calculas con exactitud los KPIs de tus propiedades de cortas estadías, puedes:
- Hacer seguimientos del desempeño de tu propiedad
- Tomar decisiones informadas
- Cuantificar los objetivos empresariales
- Resolver problemas
- Identificar, comprender y aplicar las tendencias de la industria
KPIs de las propiedades para cortas estadías a los que puedes hacerle seguimiento:
- Ingresos
- Tasa de ocupación
- Precio Promedio DiarioADR
- RevPAR
- Longitud de la Estadía (LOS)
- Ventana de Reserva Promedio
Ingresos
Estas en este negocio para ganar dinero. El dinero que obtienes de las reservas es lo que llamaremos ingresos. Podemos agregar ingresos mensuales o anuales o diarios (por ejemplo, ingresos mensuales) para denotar la duración en la que se recaudaron esos ingresos.
Tasa de Ocupación
La tasa de ocupación es el porcentaje del número total de noches que se han rentado durante un periodo determinado. Se puede agregar la tasa de ocupación mensual o anual para indicar la longitud sobre la que se calcula la tasa de ocupación.
En un día cualquiera, la tasa de ocupación de tu propiedad vacacional o propiedad familiar puede ser del 0% (reservado) o del 100% (disponible).
Cómo calcularlo:
Tasa de Ocupación
= (Número de noches reservadas / total de noches disponibles)*100
Por ejemplo, supongamos que tu propiedad se ha reservado durante 15 de los 30 días de un mes.
= 15 / 30
= 50 %
Las noches disponibles, en este caso, pueden ser un poco complicadas.
Cada día de calendario se clasifica como:
- Disponible para reservas
- Reservado para alguien, o ha sido reservado
- Bloqueado cuando la propiedad no está disponible para reservas (por ejemplo, periodo de mantenimiento o bloqueos del propietario)
Una propiedad puede bloquearse por motivos personales o de mantenimiento por parte del anfitrión. Al calcular la Tasa de ocupación, a algunas personas les gusta eliminar los días bloqueados, tanto los días reservados como los días disponibles cuentan.
Precio Promedio Diario
El Precio Promedio Diario (ADR) es el precio medio por noche que tu propiedad obtiene por cada reserva.
¿Cómo se calcula? Divide los ingresos totales generados por propiedad, por el número de noches para las que se reservaron.
Por ejemplo,
Has generado ingresos de unos 1000 $ por una reserva de 10 días
El Precio Promedio sería:
= Ingresos totales / Número de noches reservadas
= $1000 / 10
= $100
Esto es diferente a tu precio real por noche, porque puede que hayas tenido cinco noches a 50 $ y las cinco restantes a 150 $, lo que haría que la reserva de 10 días fuera de $1.000.
Si usas precios dinámicos o ajustas los precios de tu propiedad, el ADR fluctuará constantemente a medida que cambien las tendencias en el mercado. El ADR te ayuda a hacer un seguimiento del precio que tus huéspedes estarán dispuestos a pagar por un periodo concreto para alojarse en tu propiedad.
Las razones más comunes para la fluctuación del ADR son:
- Temporada
- Evento o días de alta demanda
- Otras tendencias que causan volatilidad (COVID, Guerra, Meteorología)
El ADR también es muy útil para comparar tu set competitivo y entender mejor la calidad de tu propiedad.
Ingresos por habitación disponible (RevPAR)
Si has calculado correctamente las dos métricas anteriores: Tasa de ocupación y ADR, el RevPAR puede calcularse multiplicando las dos métricas.
Mientras que el ADR te ayuda a comprender cuánto genera tu propiedad por una noche determinada, el RevPAR te ayuda a entender la capacidad de tu propiedad para ocupar noches con el ADR. El RevPAR te permite contabilizar simultáneamente la Tasa de ocupación y el ADR. Esto es mucho más potente que fijarse sólo en esas métricas. Podrías tener un ADR alto y una ocupación baja. O un ADR bajo y una ocupación alta. Ambos significan un mal desempeño. Cuando la tendencia de tu RevPAR esta al alza, te darás cuenta de que tu desempeño está mejorando.
¿Cómo se calcula? Se calcula dividiendo tus ingresos totales por el número de noches disponibles o multiplicando la tasa de ocupación y el ADR.
Por ejemplo,
Tu noche disponible para un periodo especifico – 30
Noches reservadas – 15
Tus ingresos totales del mes son de $2000 en un periodo de 30 noches disponibles.
El RevPAR sería:
= ingresos totales / no. de noches disponibles o Tasa de ocupación x ADR
= 2000 / 30
= $ 66.6
Una vez que empieces a hacer un seguimiento del RevPAR, podrás empezar a tomar decisiones basadas en datos, como por ejemplo
- Bajar tu precio diario para garantizar más reservas (también conocido como priorizar “heads in beds”).
- Mantener un precio diario más alto para que el desgaste de la propiedad sea menor
Parece haber cierta confusión entre ADR y RevPAR. Aclaremos. El ADR se refiere al precio diario promedio de la propiedad. El RevPAR se refiere a los ingresos por habitación disponible por día, mes o año. Es importante tener en cuenta que, a menos que tu propiedad esté reservada al 100%, el número de RevPAR será inferior al ADR.
Por ejemplo,
Si tienes 50 noches disponibles y sólo 20 reservadas.
Tu tasa de ocupación sería:
= Número de noches reservadas / noches disponibles
= 20/50
= 40%
Digamos que has ganado $4000 durante las 20 noches.
El ADR sería:
= ingresos totales / no. de noches reservadas
= 4000 / 20
= 200
El RevPAR sería:
= ingresos totales / no. de noches disponibles
= 4000 / 50
= 80
En un escenario ideal, deberías tener reservas durante todo el mes, y tu ADR será igual al RevPAR. Es más probable que varíe según tus reservas.
El RevPAR es un KPI importante de las propiedades porque ayuda a los propietarios o administradores de propiedades a medir el éxito general de la propiedad.
Aunque el RevPAR mide los ingresos, no es un indicador de la salud financiera de tu propiedad. El desempeño financiero es la capacidad de tu propiedad para convertir los ingresos en beneficios. El RevPAR hace un seguimiento del dinero que entra a tu propiedad, mientras que ommite los costos asociados, como comisiones, servicios públicos, suministros, mano de obra, etc. Aunque el RevPAR es un KPI importante, sigue siendo limitado.
Duración de Estadía Promedio (ALOS)
La duración de la estadía (LOS) se refiere al número de días que los huéspedes permanecen durante una reserva. La duración media de la estadía se refiere al número medio de noches que los huéspedes pasan en tu propiedad.
Se trata de un KPI importante para la propiedad, ya que un aumento de las propiedades de cortas estadías puede incrementar los costos de mantenimiento y operación de tu propiedad.
¿Cómo se calcula? Se calcula dividiendo el número total de noches reservadas por el número de estadías en una propiedad durante un periodo de tiempo determinado.
Por ejemplo, supongamos que tienes 6 reservas este mes.
| Reserva 1 | 2 noches |
| Reserva 2 | 5 noches |
| Reserva 3 | 4 noches |
| Reserva 4 | 3 noches |
| Reserva 5 | 1 noche |
| Reserva 6 | 2 noches |
Número total de noches reservadas – 17 noches
ALOS
= No. de noches reservadas / no. de diferentes reservas
= 17 / 6
= 2,83 noches
La métrica de la duración de estadía promedio puede afectar directamente a tus ingresos netos de operación.
Junto con la LOS, oirás hablar de la LOS mínima o de las restricciones de estadía mínima. Se trata básicamente del número mínimo de noches que un huésped puede reservar en tu propiedad. Puede que no siempre quieras que un huésped reserve estadías de una sola noche. En estos casos, puedes crear restricciones que traigan reservas de solo estadías más largas o de media duración, según lo prefieras.
Con nuestra personalización dinámica de las restricciones de estadía, no sólo puedes automatizar el proceso de configuración de las restricciones de estadía, sino también aumentar los ALOS de tu propiedad.
Ventana de Reserva Promedio
La Antelación de reserva es el número de días que transcurren entre la fecha en que se hizo la reserva y la fecha del Check-In en la propiedad.
Ten en cuenta que el periodo de reserva puede ayudarte a ajustar y optimizar mejor tus precios y restricciones de estadía.
El mito del 100% de ocupación
Conseguir el 100% de ocupación es un rompecabezas al que se enfrentan muchos propietarios y administradores de propiedades. Puede que en realidad no sea algo bueno. ¿Por qué?
Porque:
- Cuanto más se reserva, más se usa la propiedad y aumenta el desgaste, lo que lleva a necesitar un mayor mantenimiento.
- Una tasa de ocupación elevada también puede significar que estás fijado un precio bajo tu propiedad. Puede que haya llegado el momento de revisar tu estrategia de precios.
Entonces, ¿una tasa de ocupación alta no es lo ideal? ¿Es ideal una ADR alto? Veamos.
En la mayoría de los mercados, a medida que aumenta tu ADR disminuirá tu índice de ocupación. Por supuesto, hay excepciones: por ejemplo, una propiedad o un servicio únicos.
Aquí es donde el RevPAR se convierte en la métrica vital.
Veamos un ejemplo (un poco de matemáticas):
Tasa de ocupación: 70%.
ADR – $ 450
RevPAR – 70% x 450
– $ 315
Ingresos de un año – $ 315 x 365
– $114,975
Aumentemos un poco la ADR, ¿te parece?
Tasa de ocupación: 70%.
ADR – $ 480
RevPAR – 70% x 480
– $ 336
Ingresos de un año – 336 $ x 365
– $ 1,19,616
La diferencia de beneficios es de 4641 $.
Analizar el RevPAR ha permitido aumentar los beneficios.
Hacer un seguimiento de todos los indicadores clave de desempeño de la propiedad es vital para que los administradores de propiedades y los propietarios puedan ampliar su negocio de forma rápida y sencilla. Al final, llevar la cuenta de estas cifras en una hoja de Excel es bastante enrredado.
Aquí es donde entra en juego un servicio como Portfolio Analytics de Pricelabs. Donde hacemos un seguimiento de en tiempo real, brindandote información útil en una sola plataforma.
Portfolio Analytics de Pricelabs, puedes utilizar un sistema de informes en tiempo real que hace un seguimiento de los KPI y las métricas de alto nivel de tu propiedad. Puedes tener una captura rápida de la salud financiera de tu propiedad. Profundizamos y proporcionamos información sobre el desempeño y las métricas a nivel de listado. Puedes usar nuestros datos para tomar decisiones informadas al configurar tu estrategia de precios.
Con el Portfolio Analytics y el Market Dashboard, puedes comparar tu propiedad con otras de tu vecindario. Las Soluciones de precios dinámicos de Pricelabs pueden ayudarte a obtener recomendaciones de precios basadas en datos históricos y actuales de reservas, oferta y demanda del mercado, tendencias de temporadas y días de la semana, eventos especiales y predicciones de días festivos, y días que quedan por reservar.
Aunque éstos no son los únicos KPIs de las propiedades de renta vacacional debes hacer un seguimiento de ellos para optimizar tu estrategia de precios. Esperamos que te ayuden a tomar decisiones informadas. Revenue Management implica fijar los precios adecuados; esto puede significarlo todo y nada para tu propiedad. Pricelabs estudia constantemente el mercado para encontrar el punto en el que se encuentran la oferta y la demanda.