¿Has estado soñando con iniciar un negocio de Airbnb? Pero tal vez estés preocupado por los costos, confundido por la burocracia o no estés seguro de cuánto tiempo puedes dedicar a tu negocio. Si bien puede parecer desalentador convertirse en anfitrión de Airbnb, puede ser un viaje increíble. Un error común es pensar que necesitas ser propietario de una propiedad para convertirte en anfitrión de Airbnb. También puede subarrendar la propiedad de otra persona (modelo de arbitraje de Airbnb) o administrar la propiedad de otra persona (modelo de comisión) en lugar de comprar una propiedad a través de métodos tradicionales.
¿Qué es el arbitraje de alquileres de Airbnb?
El arbitraje de Airbnb es cuando una persona alquila una propiedad con un contrato a largo plazo y luego subarrienda la propiedad en Airbnb, Vrbo o Booking.com. Con los precios de las propiedades por las nubes, cada vez es más difícil para las personas comprar una propiedad. Los impuestos sobre la propiedad y las tasas de interés también están aumentando, lo que hace que el arbitraje de Airbnb sea una opción atractiva en el mercado actual.
El arbitraje de Airbnb le permite crear un flujo de caja positivo sin las complicaciones y desafíos de la propiedad de una propiedad.
Veamos un ejemplo: supongamos que su alquiler es de $ 2000 mensuales para una propiedad con una tarifa promedio por noche en Airbnb de $ 150. Con 14 días reservados al mes, puede pagar su alquiler mensual. Una vez que se paga el alquiler, el alquiler será rentable después del mantenimiento y los gastos generales. El modelo de arbitraje de Airbnb funcionará bien en lugares donde la demanda de alquileres a corto plazo tiene un valor más alto que la de los alquileres a largo plazo, y la ocupación es relativamente constante durante todo el año. Los lugares de vacaciones o exóticos en comparación con una zona residencial serían mejores
Otra opción común es trabajar en comisiones. Con este modelo, otra persona es dueña de la propiedad; ellos lo alquilan en Airbnb, pero tú gestionas la propiedad y el anuncio. Estarías trabajando con comisiones por listado que te importa como consultor. Puede ser asalariado o tomar un porcentaje de los ingresos obtenidos de las reservas.
En el modelo de arbitraje de Airbnb, tienes autonomía sobre el dinero que ganas y el anuncio que gestionas. Con el modelo de comisión, trabajaría con el propietario de la propiedad para administrar el listado, ya que las tarifas y los requisitos de estadía se basarían en sus preferencias. Sería coanfitrión de la propiedad junto con el propietario de la propiedad.
¿Cómo funciona el arbitraje de Airbnb?
El arbitraje de alquileres de Airbnb gira en torno a aprovechar los ingresos generados por los alquileres a corto plazo en la plataforma mientras se paga un alquiler fijo al propietario de la propiedad. El beneficio que obtienes es la diferencia entre lo que ganas de los huéspedes en Airbnb y la tarifa de alquiler que pagas.
El éxito en el arbitraje de Airbnb depende de encontrar una propiedad y un mercado en el que los ingresos por alquiler a corto plazo superen significativamente los ingresos por alquiler a largo plazo. Es vital gestionar los costes operativos de forma eficiente y, al mismo tiempo, garantizar una experiencia de alta calidad para los huéspedes.
Tus ingresos mensuales de Airbnb dependen de la tarifa por noche que establezcas y de la tasa de ocupación que alcances. La optimización de los ingresos requiere ajustes dynamic pricing basados en la demanda local y las variaciones estacionales.
Negociar la tarifa de alquiler con el arrendador antes de firmar el acuerdo puede afectar su rentabilidad. El grado de éxito de la negociación depende de la dinámica del mercado local de alquiler. Es posible que tenga un margen limitado para negociar en áreas de alta demanda, mientras que en mercados más lentos, puede obtener una tarifa más baja.
Pros y contras del arbitraje de alquileres vacacionales
Antes de tomar una decisión, es posible que desee considerar los beneficios y desventajas del modelo de arbitraje de alquileres de Airbnb.
¿Es legal el arbitraje de alquileres de Airbnb?
El arbitraje de alquileres de Airbnb es generalmente legal en el mercado inmobiliario de EE. UU., pero es esencial tener en cuenta los factores regulatorios al seguir esta estrategia.
En primer lugar, es crucial investigar las leyes y regulaciones locales de alquiler a corto plazo en el mercado elegido. Busque áreas donde se permitan alquileres a corto plazo no ocupados por el propietario sin restricciones en la duración del alquiler.
En segundo lugar, revise cuidadosamente los términos del contrato de alquiler a largo plazo para asegurarse de que no se prohíba el subarrendamiento. Si bien es posible que algunos acuerdos no aborden explícitamente el arbitraje, es recomendable discutirlo con el propietario para garantizar el entendimiento mutuo.
Por último, si la propiedad es propiedad de una asociación de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés), verifique que las reglas de la HOA permitan alquileres a corto plazo. Algunas asociaciones pueden prohibir el subarriendo o los alquileres a corto plazo para mantener los estándares de la comunidad.
Una vez que haya confirmado el cumplimiento de estos factores, puede continuar con su empresa de arbitraje de Airbnb.
¿Cómo iniciar el arbitraje de Airbnb?
TikTok, Reddit, Youtube (como el video de Fearless Investor sobre el arbitraje de Airbnb) y otros sitios de redes sociales están llenos de personas influyentes que intentan brindarle la mejor manera de comenzar con su primera propiedad de arbitraje de Airbnb. Siga adelante y escriba “arbitraje de Airbnb” en cualquier lugar, y encontrará personas que dan su propio granito de arena en este modelo.
1. Revisa las regulaciones
El mercado del alquiler a corto plazo está en constante cambio. Las autoridades locales están encontrando formas de regular los alquileres a corto plazo para garantizar que el mercado de la vivienda residencial siga siendo viable para los compradores y los inquilinos a largo plazo. Debe hablar con las autoridades locales y comprender las diversas regulaciones en su área.
¿Es legal? En la mayoría de los casos, sí:
✔ Si el dueño de la propiedad lo permite
✔ La zona donde se encuentra el inmueble lo permite
En cuanto a las regulaciones, tendrás que consultar con tu gobierno local. Algunas ciudades han prohibido este tipo de alquiler o les han impuesto limitaciones estrictas debido al aumento vertiginoso de los precios de la vivienda y la reducción del inventario de bienes raíces para los residentes de tiempo completo. Es posible que tengas que comprobar si necesitas una licencia de hostelería o si estás sujeto a otras normativas. En algunas ciudades o estados, solo ciertas áreas pueden anunciar propiedades como alquileres a corto plazo o las propiedades deben estar dentro de rangos específicos de categorías de dormitorios. En otros casos, todos están totalmente prohibidos.
Al investigar las regulaciones, también debe observar el mercado y comprender el potencial de arbitraje deAirbnb. Market Dashboards Pricelabs son paneles personalizados totalmente automatizados que te ayudan a realizar un seguimiento de los datos de alquileres vacacionales en cualquier parte del mundo. Puede analizar varios KPI de su propiedad para tomar decisiones de precios para maximizar las ganancias o tomar decisiones de inversión informadas. También te ayuda a mirar mejor otros mercados cada vez que amplías o creas tu cartera.
2. Habla con la administración del edificio
Anunciarás la propiedad de otra persona en Airbnb, y es importante estar en la misma página que ellos. Hable con el arrendador y asegúrese de que todo esté discutido y en papel. Consigue un contrato claro con ellos en el que se establezcan y diferencien adecuadamente las responsabilidades. A medida que se reduce la fricción entre usted, el propietario y la administración del edificio, puede abrir más fechas en su calendario para los invitados. Hablar con su arrendador sería probablemente el más difícil de los pasos. Varios videos y blogs en línea pueden ayudarlo a comenzar con eso. Para empezar, este vídeo de Greg Pimentel sobre Cómo presentar a los propietarios para el arbitraje de alquileres de Airbnb también tiene un guión de propietario GRATUITO.
3. Crea proyecciones
Al buscar una propiedad para una posible inversión, debe evaluar si sería rentable. La creación de conjuntos de comparaciones de propiedades similares en la localidad le permite utilizar el Market Dashboard Pricelabs para obtener proyecciones de ocupación y tarifa diaria promedio. Esto te dará una idea clara del tipo de retorno de la inversión que puedes esperar. También debe considerar otros servicios públicos, el seguro de la propiedad, el alquiler de arrendamiento y otros servicios que representan los gastos de su propiedad.
Con los alquileres a corto plazo, es posible que no siempre tenga una ocupación del 100%; Es una buena idea proyectar una ocupación conservadora del 50% al comenzar y usarla para calcular la rentabilidad potencial. Por ejemplo, si el ADR en la localidad es de $200 por noche, ganaría $3,000 por 15 días de ocupación en un mes. Si su alquiler es de $1,000, su ganancia neta sería de $2,000. Esta es una forma corta o rápida de entender tus proyecciones, incluso durante los meses lentos.
4. Intenta ahorrar en muebles
Puede explorar opciones como encontrar una propiedad amueblada o obtener artículos básicos de plataformas en línea como Facebook Marketplace, TikTok, eBay o wish.com para muebles asequibles pero de calidad. Comprar muebles y accesorios de segunda mano es otra forma de ahorrar dinero. Promociona tu enfoque ecológico y frugal en las redes sociales para atraer a posibles huéspedes.
5. Considere la posibilidad de formar una LLC
Formar una LLC antes de listar sus propiedades protege sus activos personales de problemas relacionados con el negocio. Las LLC, como entidades de responsabilidad limitada, absorben la responsabilidad de usted como individuo. Además, formar una LLC ofrece importantes beneficios y protecciones fiscales. Sin embargo, si decide no formar uno, es aceptable, especialmente si opera como propietario único.
Herramienta de precios de Airbnb
¿Es el arbitraje de alquileres vacacionales adecuado para ti?
Antes de sumergirse en el arbitraje de alquileres vacacionales, considere cuidadosamente sus pros y sus contras. Si bien puede ser lucrativo, existen riesgos asociados. Evalúe si se alinea con sus objetivos financieros y su nivel de comodidad con estos riesgos.
Antes de comenzar, realice una investigación exhaustiva sobre las implicaciones legales y financieras, incluidas las obligaciones fiscales y las ordenanzas locales. Las medidas de seguridad, como el seguro, son cruciales. Busque la orientación de profesionales como abogados y contadores para navegar por los contratos y las legalidades de manera efectiva.
Comprender estos factores garantiza un viaje exitoso y sin estrés hacia el arbitraje de alquileres de Airbnb.