Updated: mai 28, 2024
En tant que gestionnaire immobilier ou conciergerie, vous avez besoin de mesurer les performances de vos biens en location en permanence. Pour vous aider à les améliorer, il existe des indicateurs importants tel que le taux d’occupation. Il fait partie des outils indispensables pour élaborer une stratégie de tarification efficace. Dans cet article, nous vous guider étape par étape et vous aidons à calculer le taux d’occupation de vos logements.
Savoir comment calculer le taux d’occupation est essentiel pour pouvoir l’optimiser. Ainsi, vous pourrez inclure ce résultat dans l’analyse globale de tous les indicateurs clés de performance, les KPI. Cela vous permettra d’en tirer les conclusions qui s’imposent et engager les actions à mener pour rentabiliser au mieux votre logement.
1. Définir ce qu’est le taux d’occupation
Il s’agit du pourcentage de logements occupés par rapport au nombre total de ceux que vous proposez à la location sur une période donnée. Il peut aller de 0 à 100 % et ce, quelle que soit la période.
Prenons, par exemple, un week-end de deux jours :
- si votre logement est loué le samedi, mais pas le dimanche, il est facile de calculer que votre taux d’occupation sera de 50 %.
- S’il n’est occupé sur aucun des 2 jours, alors sur cette période, le taux d’occupation sera de 0 %.
Il est évident que si vous ne prenez en compte qu’une seule nuitée dans le calcul, le taux ne pourra être que de 0 ou 100 % (libre ou occupé).
2. Apprendre comment calculer le taux d’occupation
Le taux d’occupation est simplement obtenu en divisant le nombre de nuitées réservées par le nombre de nuitées disponible :
TO = (Nb de nuitées réservées / Nb de nuitées disponibles) x 100
Imaginons que vous ayez un logement réservé 15 jours sur les 30 du mois concerné. votre taux d’occupation sera donc de : (15 / 30) x 100 = 50 %
Sur votre planning de réservation chaque jour pourra être défini comme suit :
- Disponible à la réservation.
- Bloqué en raison de la présence des propriétaires, ou pour l’entretien du lieu.
- Réservé fermement.
Pour connaître votre taux d’occupation il faudra donc bien établir, au préalable, sur quel nombre de nuitées total vous souhaitez vous baser.
Dans la plupart des cas, ce nombre équivaudra à tous les jours de la période :
Nuitées totales = Nuitées disponibles + Nuitées bloquées + Nuitées réservées
Certains gestionnaires, selon leurs objectifs, excluront automatiquement les dates bloquées dans le calcul de leur taux d’occupation.
3. Différencier taux d’occupation global (ou standard) et taux d’occupation client
Il est important de calculer le taux d’occupation global de votre logement sur des dates définies, indépendamment de celles bloquées par la présence des propriétaires ou pour maintenance/entretien. Il peut également s’avérer judicieux d’examiner ce même taux d’occupation en ne prenant en compte que les nuits disponibles à la réservation pour les clients. Cela mettra plus spécifiquement en lumière, les dates pour lesquelles vous avez eu des clients payants.
Ce taux d’occupation client se traduit par la formule :
TO client = (Nb de nuitées réservées/nb de nuits disponibles à la réservation) x 100
Reprenons l’exemple cité plus haut pour illustrer cela.
Le bien que vous gérez a donc été réservé 15 nuits sur les 30 que compte le mois (pour rappel, nous avons un taux de 50 %).
Néanmoins, il a été fermé pour maintenance pendant trois jours et les propriétaires l’ont occupé à titre personnel pendant quatre.
Les nuits disponibles à la location passent alors à 30 – 7 = 23 jours.
Votre taux d’occupation est, cette fois-ci, de :
(15 / 23) x 100 = 65,2 %
il y a, en l’occurrence, une différence notable de 15,2 % avec le taux d’occupation global.
Grâce au calcul du taux d’occupation client, vous pouvez donc mettre en exergue avec précision, les nuitées sur lesquelles vous gagnez de l’argent.
4. Relativiser le mythe du taux d’occupation à 100 %
Le taux d’occupation à 100 % peut sembler idéal dans certains cas, pour vous aider à comprendre cela, deux facteurs sont à prendre en compte.
Performance par rapport au marché
Il faut comparer les performances de votre bien avec celles d’une autre propriété de votre quartier.
Exemple:
- Votre logement a été réservé pour une longue durée, disons 40 nuitées, du 01 juin au 10 juillet. Cela, à un tarif préférentiel de 120 € / nuitée (puisque c’est une longue durée). Sur la période du 01 au 30 juin vous avez donc bien un taux d’occupation de 100 %.
- Sur le même mois de juin, votre voisin, quant à lui, a loué son bien 22 nuitées sur 30 possibles (à des clients différents). Il n’a pas fait de remise, le prix a été fixé à 180 € / nuitée.
| Votre taux d’occupation = 100 % | Taux d’occupation du concurrent = (22 / 30) x 100 = 73,3 % |
| Tarif Journalier Moyen (ADR ou TJM)= 120 € | ADR = 180 € |
| Revenu locatif= 100 % x 120 € x 30 nuits= 360 000 € | Revenu locatif= 73,3 % x 180 € x 22 nuits= 395 820 € |
Vous le voyez, même si vous avez un taux d’occupation maximum, les revenus générés ne le seront pas forcément. Ceci peut s’expliquer par le fait que :
- Le prix fixé est inférieur à ceux du marché.
- Vous avez des réservations à long terme qui vous obligent à commercialiser votre bien à un tarif plus bas que si vous en aviez plusieurs à court terme sur la même période.
Lors du calcul de votre taux d’occupation, il est donc impératif d’examiner bien d’autres facteurs.
Les autres indicateurs de revenus
Le RevPar
Le revenu par chambre disponible ou RevPar vous permet de calculer la recette moyenne par logement disponible. Il prend en compte le rapport qui existe entre le prix moyen que le client paye et le taux d’occupation.
2 façons de le calculer :
- RevPar = Recettes totales générées par les logements occupés / Nombre de logements disponibles
- RevPar = ADR x Taux d’occupation
Cet indice tenant compte, à la fois du taux d’occupation et de l’ADR, il permet d’analyser les performances de votre logement de manière plus globale. N’hésitez pas à découvrir plus en détails comment calculer le RevPar.
Le tarif journalier moyen ( TJM ou ADR)
Il permet de connaître le prix moyen payé par nuit par votre client sur sa période de location, il se calcule de la manière suivante :
ADR = CA (chiffre d’affaire) total / nombre de nuitées réservées
Exemple :
Des clients différents ont loué votre propriété pour un total de 15 nuits. Sur la période cela vous a fait gagner 8000 €.
ADR = 8000 / 15
ADR = 533,33 €
Vous avez peut-être proposé votre logement à des tarifs différents selon les jours ( 8 nuits à 400 € et 7 à 685 €), toujours est-il qu’en moyenne, cela vous a rapporté 533,33 € par nuitée.
Si vous utilisez un outil de tarification dynamique ou si vous fixez vos prix manuellement, votre ADR devra constamment être réajusté en fonction de divers facteurs :
- La saisonnalité ;
- des événements ou périodes à forte demande ;
- la tendance du marché.
l’ADR vous permet de voir ce que les gens ont payé et donc d’anticiper ce que les prochains seront prêts à mettre pour profiter d’un séjour chez vous.
La fenêtre de réservation et durée du séjour
Ces deux indicateurs vous permettent de mieux analyser votre taux d’occupation pendant une période donnée.
La fenêtre de réservation (ou temps de plomb) est l’intervalle entre le moment où le client réserve votre logement et sa date d’arrivée effective. Si vous remarquez qu’à J-30, votre taux d’occupation est inférieur à celui du marché, mais que votre fenêtre de réservation est de 14 jours en moyenne, inutile de revoir vos tarifs tout de suite. Vous avez encore 16 jours de réservations potentielles.
En plus du taux d’occupation et de l’ADR, l’analyse de la durée du séjour de vos clients vous permet de fixer vos tarifs plus intelligemment par rapport à ceux du marché. En effet, le prix sera certainement différent si vous facturez juste un week-end ou une location pour trois semaines.
Portfolio Analytics de PriceLabs vous aide à analyser toutes ces données en un coup d’œil. C’est un système de reporting en temps réel qui suit vos indicateurs clés de performance (KPI) afin de les améliorer et de vous permettre d’augmenter vos revenus.
5. Augmenter votre taux d’occupation
Les récentes mises à jour d’Airbnb promettent aux hôtes une augmentation de leurs réservations. Certes, cet article vous a aidé à comprendre les calculs, mais il est également important de suivre les différents conseils d’hébergement pour accroître vos demandes de location.
Vérifier l’exactitude et l’attractivité de votre annonce
L’honnêteté quant aux infrastructures et commodités de votre logement est très importante.
Des photos mettant en valeur votre bien et ses alentours vous aident à donner envie à vos potentiels clients de séjourner chez vous.
Avec les PriceLabs Market Dashboards, vous pouvez prendre connaissance des équipements populaires chez vos concurrents et adapter votre annonce pour en augmenter la visibilité.
Ajuster vos tarifs en fonction du marché
Vos tarifs doivent constamment s’adapter au marché. que ce soit en fonction des tendances ou de la saisonnalité. Vous avez tout intérêt à les augmenter quand il y a une forte demande. A contrario, vous pouvez offrir des réductions pendant les périodes creuses.
Les solutions de tarification dynamique de PriceLabs vous font des recommandations de prix basées sur :
- Les données de réservations passées et présentes.
- L’offre et la demande du marché.
- Les tendances de réservations en fonction de la saison et des jours de la semaine.
- Les événements spéciaux ou périodes de vacances.
- N’importe quel autre jour que vous proposerez à la location.
Commercialiser votre bien intelligemment
Vous devez adapter votre stratégie marketing de location de vacances en fonction de la période et des gens.
Si vous constatez une baisse de la demande en milieu de semaine, par exemple, et que vous vous rendez compte que les réservations que vous avez à ce moment-là, sont plutôt des voyages d’affaires. Vous devrez alors ajuster votre offre en fonction de ce type de clientèle.
De la même manière, si votre logement est situé dans une station balnéaire, il y a fort à parier que vous aurez une baisse significative durant l’hiver. Il ne faut pas hésiter à proposer des activités, jeux ou événements en intérieur, qui pourraient plaire à certaines personnes.
Tous les indicateurs clés de performance de votre location de vacances sont bons à analyser. Avec le RevPar et l’ADR, le taux d’occupation est un des principaux à prendre en compte. Ce chiffre vous permettra d’adapter votre offre en fonction de l’état de santé financière de votre bien, puis modifier votre stratégie de tarification afin de maximiser vos profits.
