Updated: octobre 9, 2024
Comment estimer la valeur locative d’une location saisonnière en six étapes ?
Lorsqu’on met un bien meublé en location saisonnière, c’est principalement pour en tirer des bénéfices substantiels. Certains propriétaires comprennent après quelques mois qu’ils gagnent peu, entre frais fixes, entretien et faible taux de remplissage. De nombreux facteurs peuvent expliquer ce phénomène. Dans la plupart des cas, le manque à gagner provient d’une inadéquation entre les tarifs et la demande. Un prix trop bas ou trop élevé empêche d’attirer une clientèle régulière, compliquant l’estimation de la valeur locative. Que vous soyez novice ou professionnel, ce guide vous aidera à estimer efficacement la valeur locative de votre bien.
1 Estimer correctement la valeur locative d’une location saisonnière commence par le calcul du seuil de rentabilité
Pourquoi louer un bien immobilier en locations de courte durée, si ce n’est pour en tirer un bénéfice ? Avant de déterminer le ou les tarifs idéaux, il convient de se fixer un objectif. En tenant compte du nombre de jours/semaines/mois pendant lesquels le bien sera disponible à la location, quel est le montant minimum de revenus attendu ?
Lister les frais engagés
Il est important de différencier les revenus globaux souhaités de la location et le bénéfice net réellement généré. En effet, le logement génère un nombre important de frais. Avoir conscience de ceux-ci permet d’éviter de louer à perte. La première étape consiste donc à faire un état complet de ceux-ci, en prenant en compte :
- Les charges,
- L’assurance,
- Les factures d’électricité, de gaz, d’internet,
- Le coût des services de nettoyage,
- Le mobilier et la décoration,
- Le coût de l’agence ou du service de conciergerie qui gère les locations si vous êtes un particulier,
- Des frais d’entretien : on peut avoir à remplacer tel objet, une ampoule, un ustensile de cuisine, etc.
- L’éventuel coût de remboursement d’un crédit immobilier…
Déterminer la marge souhaitée
L’addition de ces frais permet de déterminer le montant minimum nécessaire pour que la location reste rentable. S’agissant d’une résidence secondaire, occupée occasionnellement par ses propriétaires, il suffit alors de diviser le coût annuel des frais par le nombre de jours pendant lesquels le bien est ouvert à la location. On obtient ainsi ce qu’on appelle un prix plancher, à savoir le prix minimum d’une nuitée dans le logement.
Sur cette base, il est aisé de déterminer la marge minimale souhaitée, à savoir le revenu net de frais. On obtient alors, en cumulant prix plancher et marge minimale, la cible à atteindre, voire à dépasser dans la fixation des tarifs. À partir de ce montant théorique, de nombreux éléments sont alors à prendre en compte pour affiner l’estimation de la valeur locative du bien.
La difficulté est alors de parvenir à dégager une marge suffisante pour que l’opération soit largement rentable. Certains propriétaires, découragés par le faible rendement de leur location saisonnière, en viennent ainsi à vendre leur bien ou à le transformer en une location classique à l’année. Ce n’est pas forcément un choix très judicieux. Il repose sur un manque de compréhension du marché de la location saisonnière et d’une estimation de la valeur locative erronée. Les étapes suivantes sont capitales pour éviter cette déception et faire, au contraire, d’un investissement locatif une véritable source de revenus.
2 Analyser le marché local et la concurrence
Gestionnaires de biens et services de conciergerie ont une bonne connaissance du marché des locations saisonnières, ce qui n’est pas toujours le cas des propriétaires qui souhaitent se lancer dans l’aventure. Quoi qu’il en soit, il est indispensable d’analyser le marché local pour comprendre les prix pratiqués et pour identifier les tendances de la demande.
Un bon point de départ est d’utiliser des plateformes comme Airbnb ou Booking.com pour obtenir des données sur les tarifs de biens similaires dans la région. Ces plateformes offrent en effet une mine d’informations sur les tarifs pratiqués par les concurrents. En analysant les prix de biens similaires en termes de taille, d’emplacement et de commodités, on peut facilement se faire une idée plus précise des fourchettes de prix pratiqués.
Cette étude du marché local permet non seulement de comparer les prix, mais aussi de repérer les différentes périodes de location, des plus demandées au moins courues. La demande en location saisonnière est souvent cyclique, avec des périodes de forte demande pendant les vacances scolaires, les événements locaux ou les saisons touristiques. Il faudra donc adapter les tarifs de location à ces tendances saisonnières : les hautes saisons, par exemple, ne sont pas les mêmes selon que le bien est situé sur le littoral, à la montagne ou dans une ville.
3 Prendre en compte toutes les caractéristiques pour estimer la valeur locative d’un bien
Un bien immobilier est l’ensemble d’un tout, dont chaque élément contribue à en estimer la valeur locative. Parmi ceux-ci, quatre sont particulièrement déterminants.
La localisation de la location saisonnière
L’emplacement est l’un des principaux facteurs influençant la valeur locative d’un bien. Les zones touristiques, comme les grandes villes, les côtes ou les régions montagneuses, voient une demande très forte pendant les saisons touristiques, permettant une meilleure rentabilité du logement grâce à des prix élevés et des taux de réservation importants. Par contre, le prix plancher y est également plus cher que dans des zones à plus faible affluence touristique.
Au-delà de la zone elle-même, le bien peut être situé en centre-ville, proche d’activités et des attractions touristiques, à deux pas des transports en commun… Il aura une valeur locative plus élevée qu’un bien en périphérie ou dans une zone moins accessible.
Le type de bien, sa surface et sa capacité d’accueil
Tout d’abord, s’agit-il d’une maison, d’un appartement, d’une villa avec un grand terrain ? De même, la taille du bien et la capacité d’accueil jouent un rôle important dans l’estimation de la valeur locative. Un grand appartement ou une maison avec plusieurs chambres peuvent accueillir plus de personnes et, par conséquent, justifier un prix plus élevé. Par contre, plus il est grand, et plus la cible visée est étroite.
Il faut s’interroger alors pour savoir si le marché local pour ce type de bien est suffisamment développé. Faut-il viser des familles nombreuses ou plutôt des groupes d’amis, sachant que décoration comme agencement ne seront pas nécessairement les mêmes ? Les petites ou moyennes surfaces ont un marché plus large, mais également plus compétitif, nécessitant un tarif particulièrement étudié pour faire face à une nombreuse concurrence.
Les équipements et services
Si toutes les locations meublées de courte durée doivent légalement proposer un nombre d’équipements minimum (literie, ustensiles de cuisine, tables, etc.), une location particulièrement bien fournie en la matière (électroménager, connexion Wifi rapide, bains à jacuzzi, etc.) peut faire la différence et justifier des tarifs supérieurs à la concurrence. De même, la présence d’un parking, en particulier dans les villes, est un plus qui se valorise. Proposer des services comme le linge, des articles de toilette, le ménage peut aussi augmenter l’attractivité du bien.
Certains équipements emblématiques de loisirs et de détente, comme une piscine, un terrain aménagé avec des jeux, etc., sont particulièrement recherchés. Avec eux, un prix élevé n’est plus un frein à de nombreuses réservations. Au contraire, il faut particulièrement mettre en valeur ces arguments.
L’état du bien et sa décoration
L’état général du bien et sa décoration ont un impact direct sur la perception des locataires et, par conséquent, sur la valeur locative. Les photos d’un appartement ou d’une maison dignes d’un magazine de décoration ont un pouvoir d’attraction évident, qui fait aussi la différence et permet de proposer des tarifs plus importants que pour des biens d’apparence plus modeste.
4 Ne pas sous-estimer la saisonnalité de la demande pour estimer la valeur locative du logement
Repérer finement les différentes saisons
La saisonnalité est un facteur clé pour la fixation de tarifs adaptés. La demande varie en effet considérablement selon les moments de l’année. Lors de l’étude du marché local, l’identification affinée des différentes périodes d’affluence permet de déterminer comment peut se diviser l’année. Globalement, elle se décompose en une saison haute (ou plusieurs), une saison intermédiaire et une saison basse pendant laquelle la demande est la plus faible. Par exemple, une résidence située sur le littoral atlantique connaîtra sa saison haute en juillet et août, la saison intermédiaire en mai juin et septembre octobre, et une saison basse le reste de l’année. Ce ne sera pas le cas d’une location à la montagne, qui connaîtra plusieurs saisons hautes (février mars, juillet août), et sans doute une saison basse moins longue.
Afin de coller au mieux au marché, il est nécessaire d’affiner cette vision et de rechercher l’éventuelle existence de périodes spéciales qui peuvent également attirer les touristes. Est-ce que la localisation du bien le rend éligible à une affluence touristique :
- Au moment de Noël et du Nouvel An,
- Pendant les jours fériés entraînant des week-ends prolongés,
- Pendant certaines vacances scolaires,
- À l’occasion d’événements spécifiques : festivals, manifestations sportives, concerts, etc. ?
Plus le calendrier tarifaire sera en phase avec la nature et le nombre des demandes, plus le logement pourra bénéficier d’un bon ratio entre taux d’occupation et prix élevés, le rendant particulièrement rentable.
Adapter la tarification en fonction de la demande
Pour maximiser la rentabilité, il est donc essentiel d’adapter les tarifs en fonction des saisons, et plus particulièrement de la demande. C’est le principe du yield management ou tarification dynamique. Schématiquement, en haute saison, les prix seront au maximum de la fourchette déterminée préalablement, alors qu’en basse saison, ceux-ci seront nettement moins lourds.
Il est important de suivre l’état actuel du marché local et sa demande afin d’ajuster les prix en conséquence. Cela permet non seulement de proposer des tarifs adaptés, mais aussi de décider s’il faut baisser les prix en fonction de la durée de location ou proposer des promotions lors de périodes de faible demande.
5 Utiliser des outils adéquats pour optimiser la tarification
Il n’est pas simple d’intégrer tous ces paramètres—localisation, saisonnalité, équipements, surface—pour déterminer la meilleure tarification en tout temps. C’est pourquoi il existe des outils et des services qui permettent rapidement d’y parvenir.
Les outils de tarification automatique, comme Revenue estimation pro, sont des solutions technologiques qui s’appuient à la fois sur les données des services et des plates-formes spécialisés en locations saisonnières et sur des algorithmes. Airbnb propose lui-même un outil assez basique de tarification intelligente, mais qui peut aider les propriétaires.
Ces outils proposant de la tarification dynamique s’appuient sur le tarif de base moyen déterminé à l’issue de la première étape (calcul du seuil de rentabilité). Imaginons un tarif haute saison moyen de 200 € la nuit et un tarif basse saison déterminé à 80 €.Le tarif de base moyen sera : (200 + 80)/2 = 140 €.
Partant de ce prix de base, l’outil considère certain nombre de facteurs. En étudiant de façon permanente la concurrence dans la région, pour des logements analogues, il est capable de proposer, pour chaque jour, un tarif dit optimal. En particulier, il considère les facteurs suivants :
- La saisonnalité, bien sûr,
- Les jours de la semaine,
- Les délais de réservation : lorsqu’un logement ne trouve pas preneur à quelques jours, l’outil peut présenter un tarif « last minute ». Ou offrir des réductions aux réservations anticipées longtemps à l’avance pour des périodes habituellement creuses ;
- Les jours fériés, les événements, les périodes d’affluence pour lesquels la tarification « flambe ».
Les outils de ce type déterminent leurs tarifs en fonction des prix des logements concurrents. Ils sont évidemment personnalisables, le propriétaire, le gestionnaire ou le service de conciergerie étant libre, in fine, de déterminer son prix.
Bien que les outils automatiques soient efficaces, il est toujours possible de s’en passer. Cependant, les économies potentielles resteront minimes, car ce sont généralement des services peu coûteux. Un risque réel existe. Des coûts trop élevés dissuadent les touristes et réduisent l’occupation, tandis que des coûts trop bas diminuent les marges.
6 Ajuster et réviser régulièrement les prix
Que l’on utilise ou pas un outil de tarification dynamique, suivre régulièrement les performances du bien est indispensable. Trois indicateurs majeurs doivent être mis en place et analysés dans leur globalité, au moins une fois par an :
L’occupation du logement
Le calcul du taux d’occupation est simple : il s’agit tout simplement du ratio entre le nombre de nuitées réservées et le nombre de nuitées disponibles sur l’année. À titre d’exemple, le taux d’occupation moyen d’un Airbnb varie de 40 % dans les villes dont la haute saison est relativement courte — comme les communes du littoral — à 64 % pour les villes touristiques (comme Paris et plusieurs métropoles). Ces valeurs sont moyennes, mais peuvent être dépassées grâce au yield management : promotions et rabais attirent en basse saison.
Les revenus générés sur l’année
La première question à se poser est la suivante : a-t-on atteint les objectifs fixés dans la première étape ? Comment faire pour y parvenir ou, s’ils ont été atteints, pour faire mieux à l’avenir ? Ici encore, le tarif est primordial, puisqu’il est la seule source des revenus. Des résultats décevants la première année peuvent provenir de tarifs trop élevés, entraînant une sous-occupation des logements. A l’inverse, des tarifs trop serrés ne permettent pas de parvenir à l’objectif fixé , malgré une occupation correcte.
Dans les deux cas, la grille tarifaire est à revoir et à mieux adapter au contexte local et au logement.
Les retours clients
Sur les plateformes, les locataires notent leur expérience et expliquent ce qu’ils ont aimé ou ce qui les a déçus. C’est une source d’information puissante, qu’il est nécessaire de lire attentivement. Prendre en compte les critiques n’est pas masochiste. Elles permettent d’améliorer la qualité du logement et des services. En respectant ces six étapes, nul doute que l’on parvienne rapidement à rentabiliser son investissement immobilier. Estimer la valeur locative d’un logement pour des locations saisonnières est un travail complexe nécessitant une expertise, comme cet article le montre. Pour les néophytes comme pour les gestionnaires expérimentés, utiliser un outil de tarification intelligente est une solution pertinente. Il optimise les tarifs tout en économisant du temps.
