Updated: août 21, 2023
Les gestionnaires de parcs immobiliers ou conciergeries ont tout intérêt à prendre en compte un paramètre important: la durée minimale du séjour de leurs futurs clients (aussi appelé nuitées minimum). Cela permet de contrôler plus facilement les demandes de réservations et de ne pas se retrouver avec des trous dans le planning dûs à des voyageurs ayant écourté leurs vacances. Grâce à ce guide pratique pour gérer vos nuitées minimum, vous découvrirez comment augmenter l’occupation de logements et générer plus de revenus.
Gestion du minimum de nuitées pour votre location de vacances : 5 points importants à retenir
1. Comprendre ce qu’est une durée minimale de séjour
En tant que propriétaire ou gestionnaire, vous avez tout intérêt à imposer un nombre de nuitées minimum en fonction de vos fenêtres de réservations et de la saisonnalité, surtout si vous avez plusieurs logements en gestion, afin d’adapter la stratégie pour chacun. Cela permet d’optimiser leur occupation, en fonction de leur potentiel propre.
Pendant les périodes à forte demande, vous pouvez vous permettre d’imposer une durée de séjour plus élevée pour compenser les moments où les réservations tournent au ralenti. Par exemple, si vous savez qu’un festival reconnu se tient non loin de votre logement, pendant une semaine, vous avez tout le loisir d’informer vos locataires potentiels que votre bien est disponible pour une durée minimale de 7 jours. Ce ne sera en aucun cas un frein pour les festivaliers.
Sans cette « durée plancher », vous risquez d’avoir des jours isolés (sans réservation), alors que votre logement aurait pu être occupé quotidiennement par quelqu’un d’autre.
Pour pouvoir mettre en place une telle politique, encore faut-il avoir une parfaite connaissance du marché. Imaginez que vous proposez votre maison ou appartement pour une durée minimum de 7 jours alors que la tendance est aux séjours plus courts, vous passez à côté de beaucoup de réservations potentielles. Si vous êtes hôte novice, vous êtes peut-être un peu mal à l’aise à l’idée d’imposer de telles restrictions. À force d’analyser et d’anticiper au mieux les besoins des futurs voyageurs, vous verrez que cette stratégie peut s’avérer très rentable.
2. Se familiariser avec la gestion des nuitées minimum
Bien gérer ses règles de nuitées minimum peut avoir un impact positif assez conséquent sur votre taux d’occupation. En fonction d’un logement donné, d’une zone géographique et d’une saison, il faut décider de la règle la plus adaptée à appliquer. Ceci pour correspondre au mieux aux attentes des voyageurs du moment.
De nos jours, le consommateurs réclamant toujours plus de flexibilité, ils se tourneront tout naturellement vers les fournisseurs proposant des services avec le moins de restrictions possibles. Il veulent pouvoir être libres de choisir, notamment le temps qu’ils passent dans une location de vacances. Ils iront vers les propriétaires leur offrant cette opportunité. La visibilité en ligne pourra être également affectée par une politique trop restrictive en matière de nombre de nuitées minimum. En effet, si votre bien ne répond pas aux critères de durée de séjour qu’un client recherche, il sera automatiquement filtré par les différents sites sur lesquels il se trouve et vous passerez à côté de beaucoup de réservations.
À l’inverse, avec des conditions trop souples, vous vous exposez à certains problèmes que peuvent engendrer les locations de très courtes durée :
- Plus de frais d’entretien dûs aux changements plus fréquents de locataires. Même si vous facturez des frais de ménage Airbnb, vous passerez quand même du temps à remettre en état les lieux pour les prochains occupants (sans parler du réassort des produits comme le papier toilette, par exemple).
- Le risque de voir s’organiser des fêtes dans vos logements, ce qui pourrait conduire à des problèmes avec le voisinage ou de la casse.
Pour vous aider à bien vous positionner, Pricelabs vous propose des solutions pour personnaliser votre stratégie de gestion des nuitées et optimiser votre taux d’occupation. N’hésitez pas à profiter de l’abonnement d’un mois offert et découvrez les offres de PriceLabs en fonction du nombre de vos logements.
3. Choisir la bonne stratégie pour gérer vos nuitées minimum
Voici une liste non exhaustive des possibilités qui s’offrent à vous. Néanmoins, il faut continuellement garder à l’esprit qu’aucune d’entre elles ne saurait rester figée. Pensez à toujours vérifier les tendances du marché avant de mettre à jour votre stratégie.
Les courts séjours « longs » (de trois à sept nuits)
Si vous gérez une grande propriété avec 3 chambres minimum, cette durée minimale semble être la bonne formule. En effet, les personnes qui louent ce genre de biens restent en général plus de trois jours sur place. De plus, en louant moins, mais plus longtemps, vous économiserez sur les frais d’entretien, forcément plus conséquents pour des plus grandes surfaces. Cela vous évitera les fêtes ou événements sur une seule nuit, synonymes parfois, de bien des déconvenues.
C’est aussi une bonne solution si votre logement se trouve dans un quartier ou une région où il semble que ce soit la durée la plus prisée (toujours bien étudier le marché).
Par exemple, si l’endroit dans lequel votre logement se trouve semble attirer des vacanciers pour sept jours, vous pouvez mettre la durée minimale à cinq nuitées. Cette petite flexibilité pourra vous apporter un afflux de demandes.
Ces « maxi courts séjours » sont monnaie courante dans les stations balnéaires ou stations de ski.
Dans certains cas, les gestionnaires choisissent d’opter pour cette stratégie de durée minimale plus longue, mais avec des tarifs plus bas que ceux du marché pour attirer plus de réservations.
Les « minis » courts séjours ( une à deux nuits)
Cela concerne plutôt les petits logements (studios ou appartements avec une seule chambre), en milieu urbain.
En semaine, il est de coutume de proposer une nuitée minimum, contre deux s’il s’agit d’un week-end. Ce genre de locations présente un intérêt chez :
- les voyageurs d’affaires ;
- les voyageurs désireux de faire une courte pendant leur périple ;
- des groupes qui cherchent un endroit pour faire la fête ;
- les gens à la recherche d’une petite escapade le temps d’un week-end.
Les séjours de moyenne durée (30 jours et plus)
Les propriétaires décident parfois de faire des tarifs dégressifs pour encourager ce genre de séjour. Cela dans le but de remplir les basses saisons. Ils peuvent alors exiger un minimum de 30 nuits pour certaines périodes.
Cette stratégie a cours dans certains pays ou régions où le gouvernement à décidé de plafonner les courts séjours, une fois ce plafond atteint, le logement concerné ne pourra être proposé qu’en location à moyen terme (de préférence, dans les moment de moindres demandes).
Réservation des jours isolés
Ce sont des jours entre 2 périodes de location et qui ne rentrent pas dans les critères de durée minimale définis par le gestionnaire du bien. Ils ne peuvent normalement pas être réservés sauf à intégrer de nouveaux paramètres les concernant.
Réservation des nuitées adjacentes
Pour avoir plus de chances de remplir certains jours isolés, cette stratégie consiste à offrir la possibilité aux clients de réserver la nuit avant et/ou après son séjour principal (sous réserve qu’elles n’empêchent pas la concrétisation d’un autre bloc de réservation d’une durée plus longue, évidemment).
Réservations de dernière minute
il est probable que ce soit plus pour des courtes durées que ce type de stratégie fonctionnera. Grâce aux outils de PriceLabs, il y a la possibilité de définir, à court terme (par exemple pour la semaine suivante), une durée minimum réservable d’une nuit en semaine et deux sur le week-end. Cela dans une période où normalement la durée minimale est de 3 jours.
Réservations longtemps à l’avance
Elles concernent souvent des séjours plus longs. Vous pouvez donc, sans trop vous mouiller, exiger un minimum de 7 nuits pour tous séjours réservés plus de six mois à l’avance.
4. Définir les paramètres de gestion des nuitées minimum sur PriceLabs
Tous les outils fournis par PriceLabs vous permettent d’avoir un contrôle total sur vos prix et votre stratégie opérationnelle. l’automatisation de certains paramètres vous permet de vous concentrer sur le développement de votre activité à garder une longueur d’avance sur la concurrence.
Moteur de recommandation de nuitées minimum
Avec le moteur de recommandation Minstay de PriceLabs, vous pouvez définir un nombre nuit minimum par défaut, mais aussi une règle « spéciale » pour :
- les réservation de dernières minutes ;
- les jours isolés ou jours d’écart entre deux réservations ;
- les réservations à l’avance.
- les réservations de nuitées adjacentes
Depuis 2017, cette configuration personnalisée des nuitées minimum vous aide à augmenter vos revenus et réduire vos coûts. Les données des Market Dashboards et de Portfolio Analytics vous servent également à vous faire une idée des paramètres à appliquer. Vous comprenez ainsi pourquoi les outils PriceLabs vont bien au-delà de la tarification intelligente d’Airbnb.
5. Analyser la durée d’un séjour et le délai de réservation
De nombreux graphiques vous permettent d’analyser la durée moyenne d’un séjour ainsi que les délais de réservations à des dates données.
Exemple :
vous vous rendez compte qu’à une certaine période, la durée de séjour la plus courante dans votre ville est de trois ou quatre jours et que la plupart des réservations sur ces dates ont été faites un à deux mois à l’avance. Vous pouvez, sans trop de risques, définir une durée minimale de séjour de trois jours si les clients réservent 60 jours à l’avance.
Vous pouvez faire la même chose sur plusieurs périodes. Ainsi, Vous affinez votre stratégie et collez de plus près à la tendance du marché.
Vous l’avez compris, apprendre à gérer vos nuitées minimum est un des paramètres principaux à prendre en compte quand on se lance dans la gestion locative. PriceLabs est à vos côtés pour vous aider à faire prospérer votre business.
