La location de courte durée est une industrie en perpétuel développement. De plus en plus de monde tente sa chance dans cette activité qui peut s’avérer très rentable. Parmi les nouveaux gestionnaires se trouvent des personnes qui ont réussi dans ce milieu. Et sans pour cela, avoir investi beaucoup d’argent dans l’achat de biens immobiliers. Pourtant, certains d’entre eux se retrouvent à la tête d’un catalogue bien rempli d’hébergements en location saisonnière. De quelle manière se sont -ils fait une place de choix sur ce marché de plus en plus concurrentiel, mais avec toujours autant de potentiel financier ? Grâce à la sous-location professionnelle.
Comment lancer votre activité de gestion locative en tant que sous-loueur professionnel
Nous vous expliquons, dans cet article, tout ce qu’il faut savoir sur cette nouvelle pratique qui séduit de plus en plus d’acteurs du secteur. Nous verrons comment, concrètement, vous lancer en tant que sous-loueur et sous quel cadre légal. Bref, nous vous donnons toutes les informations utiles sur ce statut. Enfin, nous posons quelques questions à Mathieu Mathlouti,. Il est le fondateur de la société Manasteos, conciergerie spécialisée dans la gestion de ce type de logements. Quoiqu’il en soit, vous pouvez être certain·e, que chez PriceLabs, nous sommes toujours à vos côtés pour vous aider à prendre les bonnes décisions concernant les prix de nos hébergements, grâce à notre solution de tarification dynamique.
1. La sous-location, c‘est quoi ?
Le principe de la sous-location existe depuis longtemps. C’est le fait, pour un locataire, de mettre son logement à disposition d’une tierce personne en échange d’un loyer et ce, pour une durée définie. Elle n’est possible qu’à certaines conditions. (depuis le 27 mars 2014, ces conditions sont les mêmes, qu’il s’agisse d’un hébergement vide ou meublé) :
- Avoir une autorisation écrite du propriétaire.
- Que le montant du loyer pour la sous-location, ne dépasse pas celui réclamé au locataire principal.
- Que la durée du bail de sous-location n’excède pas celle du bail initial.
Ce système permet à certains particuliers de pouvoir conserver leur bail pendant une période d’absence plus ou moins longue. Cette opération a l’avantage d’être neutre financièrement. C’est à dire qu’elle donne l’opportunité au locataire de se faire payer son loyer sans réaliser de bénéfices (puisque c’est interdit par la loi).
À noter que la sous-location d’un logement social est totalement interdite dans son intégralité. Elle n’est possible que pour une partie de l’hébergement et uniquement dans le cas d’un accueil de trois types de sous-locataires :
- Une personne de plus de 60 ans.
- Un adulte souffrant d’un handicap sous couvert d’un contrat d’accueil familial.
- Un jeune de moins de 30 ans.
Mais alors, qu’en est-il de la sous-location professionnelle ? Cette activité vous donne le droit de mettre sur le marché des biens immobiliers qui ne vous appartiennent pas. Il y a là, une bonne manière de pouvoir générer de la trésorerie. En d’autres termes, gagner de l’argent, grâce à la mise en location d’une ou plusieurs propriétés. Cela, sans pour autant avoir à payer le moindre crédit bancaire pour leur acquisition. C’est un excellent moyen de commencer une activité de location saisonnière. Cependant, si vous voulez démarrer en tant que gestionnaire immobilier par ce biais, sachez qu’il est recommandé de suivre un certain cheminement. Et surtout de respecter la législation mise en place.
2. Que dit la loi concernant la sous-location professionnelle ?
Cette activité est donc on ne peut plus légale, mais elle est très encadrée. Un sous-loueur professionnel se doit de répondre à plusieurs obligations pour pouvoir bénéficier de ce statut. Si vous voulez vous lancer, il faut, dans un premier temps (comme pour de la sous location « classique »), l’accord du ou des propriétaires, évidemment. Ensuite, il existe des règles et des impératifs administratifs à respecter pour exercer.
Être agent immobilier ou créer une société de gestion des biens en sous-location
Vous avez donc deux possibilités pour être en accord avec la loi :
- Soit vous devez exercer en tant qu’agent immobilier officiel, c’est-à-dire que vous pouvez justifier de la détention de la carte T, qui vous permet de vous occuper de transactions immobilières telles que l’achat, la vente, la location ou la sous-location d’un bien. Ou alors, celle de la carte G (bien connue dans l’univers de la location saisonnière) qui régit la gestion locative.
- Soit faire rédiger, par un avocat spécialisé, un bail spécifique fixant les modalités de l’accord avec le propriétaire qui accepte la sous-location. Ce contrat doit donc être au nom d’une société que vous aurez préalablement créée et qui s’occupera de la gestion de vos biens. Vous serez ravi d’apprendre que ce bail est réutilisable pour plusieurs logements.
Déclaration de votre société auprès du tribunal de commerce
SA, SARL ou SAS, tels sont les types d’entreprises que vous pouvez mettre en place. Vous avez également la possibilité de monter une micro-entreprise, en tant qu’auto-entrepreneur. Il faut néanmoins savoir que, dans ce cas, vous serez limité en Chiffre d’affaires. L’idéal est de vous rapprocher d’un comptable ou d’un spécialiste de toutes ces questions juridiques, afin de vous aider à prendre une décision.
Déclaration de vos activités en location saisonnière
Cela se passe en mairie. Vous devez remplir le formulaire CERFA 14004 et le déposer auprès du service municipal compétent pour pouvoir prétendre à la commercialisation de logements en location de courte durée.
Changement d’usage
À Paris et sa petite couronne, dans les communes de plus de 200 000 habitants, mais aussi dans celles de plus de 50 000 habitations considérées en zone tendue (dans laquelle l’offre de logements ne répond pas assez à la demande), il est nécessaire de demander une autorisation de changement d’usage d’un bien en local commercial dans lequel la société que vous avez créée, propose des prestations touristiques.
TVA et autres taxes
La TVA n’est pas applicable à une activité de location saisonnière. Elle l’est en revanche, sur certaines prestations comme le ménage, l’accueil ou des services additionnels tel que les petits déjeuners, par exemple. La taxe d’habitation reste à la charge du locataire principal, c’est-à-dire, vous (enfin, votre société).
3. Comment trouver des biens à gérer ?
De prime abord, vous avez, grâce à internet, la possibilité de compulser de nombreux sites d’annonces immobilières en ligne par vous-mêmes. À vous de prendre contact avec les propriétaires pour leur exposer votre projet. Ensuite, vous pouvez très bien vous offrir les services d’une agence immobilière. L’avantage principal de cette manière de procéder réside dans le fait que l’agence pourra déjà faire une sélection. Elle ne vous proposera, sans doute, que des biens sur lesquels la sous-location peut intéresser les maîtres des lieux. c’est une démarche qui a un coût, évidemment, mais elle peut vous faire gagner un temps considérable, et comme le dit l’adage : « le temps, c’est … ».
En outre, il faut que vous vous demandiez ce que vous souhaitez exploiter :
- Des logements déjà meublés. Cela demande évidemment un apport financier plus important que pour des endroits vides, au départ, mais vous pourrez commencer rapidement à les proposer en sous-location. Attention, toutefois, à revoir la décoration, afin qu’ils puissent séduire le plus de sous-locataires possibles.
- Des hébergements pas forcément meublés, mais au moins, équipés. Si sur place, il y a déjà : un réfrigérateur, une plaque de cuisson, un four, ou autres, c’est déjà ça d’économisé, pour vous, en tant que gestionnaire. L’électroménager est en effet un gros poste de dépense quand on se lance.
- Des logements nus. Dans ces cas-là, tout l’enjeu consiste à pouvoir faire porter aux propriétaires la charge de l’ameublement et de l’équipement de leurs biens. Il ne faut pas hésiter à leur vendre un projet à long terme et leur dire que la valeur foncière de leurs biens n’en sera que plus forte grâce à ces investissements, pourquoi pas ?
Concernant la bonne stratégie de prix à mettre en place pour vos sous-locations saisonnières, connaissez-vous le Yield Management ?
4. Comment convaincre les propriétaires ?
Il existe plusieurs arguments que vous pouvez mettre en avant pour amener les propriétaires à accepter la sous-location, parmi eux :
- Le plus important est (l’argent étant le nerf de la guerre) qu’ils ont la garantie que leur loyer sera réglé. En effet, un bail dit « professionnel » offre plus de protection aux propriétaires face aux impayés. Dans ce cadre également, les procédures d’expulsion sont simplifiées par rapport à un bail classique.
- Pour chaque sous-location (d’autant plus en courte durée), une caution est automatiquement demandée. Cela permet de pousser les occupants à faire attention aux lieux.
- De la même façon, dans le cadre de locations via des plateformes de réservation, une assurance couvre les dégâts éventuels dans le logement. (et peut atteindre un montant assez conséquent).
- Un entretien entre chaque période de location ainsi qu’une maintenance sérieuse. Les maisons, appartements ou studios que vous sous-louez sont votre gagne-pain. Il est donc primordial qu’ils soient toujours propres et aptes à recevoir le maximum de visiteurs. Le propriétaire est donc sûr de récupérer un lieu en parfait état, même après une très longue durée d’exploitation.
A ce propos, êtes-vous certain·e de tout savoir sur les frais de ménage en Airbnb ?
Après toutes ces explications, vous avez toutes les clés pour entrer de plain pied dans le monde de la sous-location professionnelle. Pour être sûr·e de fixer les bons prix pour les logements que vous gérez et d’augmenter ainsi vos revenus, n’hésitez pas à vous renseigner sur notre outil de tarification dynamique PriceLabs.