Aujourd’hui, nous avons décidé d’évoquer un sujet sensible pour tous ceux, qui comme vous, proposent des logements en location de courte durée. Que vous soyez propriétaire, gestionnaire ou conciergerie, vous craignez sans doute de vous retrouver dans une situation au cours de laquelle vous devrez faire face à des voyageurs qui sont entrés illégalement ou qui refusent de quitter votre hébergement. Nous souhaitons donc, dans cette article, faire toute la lumière sur cette tendance malheureusement en hausse depuis quelques années : les squatteurs en Airbnb.
Même si nombre de témoignages rendent compte de la difficulté de gérer une situation dans laquelle le locataire Airbnb ne veut pas partir, nous allons essayer de vous donner un maximum d’informations sur ce phénomène et sur comment réagir. Tout d’abord, en revenant sur la manière dont certains de ses occupants indésirables procèdent pour faire en sorte de pénétrer dans les lieux et ne plus en sortir. Puis, nous vous aiguillerons sur la procédure à suivre en cas de squat. Enfin, nous vous donnerons les moyens et les solutions à disposition pour sécuriser son logement et tenter de faire fuir les squatteurs.
1. Définition du squatteur et mode opératoire
Officiellement, on désigne comme squatteur, toute personne qui pénètre et qui élit domicile dans un bien immobilier sans l’accord du propriétaire. Dans le cas d’une location saisonnière, le squat peut revêtir plusieurs formes :
- Les squatteurs Airbnb réussissent à pénétrer les lieux illégalement, soit par effraction, soit en fournissant une fausse identité pour la location.
- Un peu dans la même veine, certains d’entre eux se concentrent sur les logements qui restent inoccupés pendant de vastes périodes. Ce qui leur laisse le temps de bien s’y installer et de pouvoir en profiter parfois un long moment avant que les propriétaires ou en tous cas, les résidents officiels ne s’en rendent compte.
- Des locataires qui refusent de quitter l’hébergement à la fin de leur séjour.
En parcourant les journaux et autres fils d’actualité, il n’est pas rare de tomber sur des dizaines d’articles avec des témoignages de propriétaires ayant vécu de telles mésaventures. À noter que selon les chiffres, les quatres régions les plus touchées par le squat sont :
- l’Île de France ;
- la région PACA ;
- l’Occitanie ;
- Les Hauts-de-France.
Nous vous conseillons évidemment de bien vous renseigner sur vos droits et recours face à ces situations. Vous avez la possibilité de vous informer sur la loi « anti-squat »du 27 juillet 2023 qui allège la procédure d’expulsion et entraînent de lourdes amendes aux locataires qui rechignent à s’en aller.
2. Comment réagir face à l’intrusion de squatteurs Airbnb ?
Voici quelques étapes à suivre pour essayer de régler le conflit le plus rapidement possible. Une chose est sûre, plus vous attendez, plus il sera difficile de vous débarrasser des squatteurs, même si la nouvelle loi « anti-squat » citée plus haut, permet de réduire les délais d’expulsion, cela peut prendre une année. Les 48 premières heures sont donc essentielles pour faire constater l’occupation illégale de votre bien. Dans ce cas seulement, le flagrant délit peut être retenu, ce qui vous donne le droit d’exiger des forces de l’ordre qu’elles obligent les indésirables à quitter votre maison ou appartement.
Tout d’abord, il faut appeler la police
Ne tentez surtout rien par vous-même, c’est la pire des décisions. Au regard de la loi, vous vous rendriez coupable d’une violation de domicile. Rien ne sert non plus de couper l’électricité, l’eau ou de changer les serrures. Là encore, c’est un délit qui vous sera imputé. La meilleure façon de faire est de contacter la police ou la gendarmerie et de les informer de la situation. Elles sont les seules à pouvoir intervenir en ayant, au préalable, bien pris le soin de vérifier l’identité des squatteurs (et d’adapter leur façon de faire en fonction de la dangerosité éventuelle des personnes à déloger).
Demander conseil à un avocat
Une assistance juridique vous sera d’une grande aide concernant un éventuelle procédure à engager : plainte par la voie pénale ou civile, moyens de diminuer la durée du processus d’expulsion (en rassemblant un maximum de preuves de la présence de squatteurs Airbnb, entre autres).
Apporter des preuves du squat
Il est absolument nécessaire, pour déclencher l’expulsion des squatteurs, de rassembler tous les documents en votre possession qui permettent de reconnaître un situation d’occupation illégale de votre logement. Parmi elles, et selon un avocate spécialisée dans ce type d’affaires, il semble que les photos et vidéos soient assez efficaces : « vous devez filmer chaque passage que vous effectuez sur place, c’est à dire, filmer comment vous essayez d’accéder à votre logement en insérant la clé et en relevant comment elle ne rentre pas puisque quelqu’un a changé la serrure ou parce qu’il y a une autre personne de l’autre côté de la porte qui vous interdit l’entrée ».
Déclencher l’expulsion
Deux voies légales peuvent donner lieu à cette expulsion. Un conseiller juridique vous aura au préalable donné la meilleure à emprunter, selon votre cas :
- La procédure civile. Cette expulsion express, est, en général et comme son nom l’indique, plus rapide. Cette demande est faite auprès du tribunal compétent par un avocat qui vous représente.
- La procédure pénale. Votre plainte déposée au commissariat de police ou à la gendarmerie en est le point de départ. Cependant, force est de constater que cette voie souffre de délais beaucoup plus longs pour récupérer votre bien et s’avère considérablement plus onéreuse.
3. Les moyens d’éviter le squat de votre Airbnb
Il existe plusieurs solutions à mettre en place pour prévenir le squat d’un de vos biens en location saisonnière, d’autant plus si celui-ci est susceptible de souffrir de périodes d’inoccupation plus ou moins longues et à répétition. Voici donc quelques-unes des ces mesures qui peuvent réellement diminuer le risque de vous retrouver nez-à-nez avec des squatteurs (vous ou vos prochains locataires, d’ailleurs).
Faire toutes les démarches administratives vous permettant d’exploiter votre bien en Airbnb
De cette manière, vous annoncez très clairement que vous faites de la location de courte durée. Même si cela peut laisser penser que votre logement est parfois vide (et donc plus exposé au squatteurs), il y a ,de ce fait, de fortes chances qu’il soit équipé d’un système de sécurité et/ou de surveillance efficace et apte à éloigner toutes celles et ceux qui ne sont pas les bienvenus. D’autre part, enregistrer officiellement votre bien en tant que location de tourisme (pour rappel, c’est obligatoire pour les résidences secondaires) vous permet d’être bien en règle vis-à-vis de la loi. Dans le cas contraire, cela peut vous porter préjudice au moment de vous défendre contre une situation de squat.
La vigilance du voisinage face aux squatteurs Airbnb
Il s’agit d’un moyen simple, efficace et pas cher (cela ne pourrait vous coûter que l’ouverture d’une bonne bouteille). Le fait de compter sur un voisin qui peut régulièrement jeter un coup d’œil à votre logement et être à l’affût de la moindre activité suspecte dans et autour de chez vous, est précieux. Il peut vous prévenir immédiatement en cas de besoin, ce qui vous permet de réagir beaucoup plus rapidement. De plus, en constatant qu’il y a une certaine surveillance sur place, les squatteurs potentiellement intéressés par votre hébergement réfléchiront peut-être à deux fois avant d’essayer d’investir les lieux .
Établir un contrat de location
Surtout si vous pratiquez la location en direct et pas via Airbnb ou un autre plateforme de réservation (ou agence de voyages en ligne), ce document officiel vous protège un peu plus contre le squat. Grâce à cela, vous avez une preuve irréfutable des dates d’arrivée et de départ des occupants. En outre, la signature de ces derniers sur le contrat est une garantie supplémentaire qu’ils s’engagent à en respecter les termes. Cette procédure décourage, en général, les locataires ayant de mauvaises intentions à votre encontre.
Éviter les confirmations immédiates
Certes, la validation automatique d’une demande fait gagner un temps précieux aux gestionnaires de logements qui ne reçoivent que des voyageurs en courte durée et qui ont mis en place des solutions d’arrivée et de départ autonomes (ce qui peut être votre cas). Néanmoins, sur le sujet qui nous préoccupe ici, il n’est peut-être pas judicieux d’accepter tous les locataires chez vous, sans quelques vérifications préalables. Avant d’accueillir qui que ce soit, il vous est donc fortement recommandé d’effectuer des recherches sur vos futurs invités.
Si votre bien est réservé sur une plateforme comme Airbnb (ou Booking.com, Abritel, et autres) nous vous conseillons d’accepter uniquement les réservations émanant des personnes dont la pièce d’identité a été dûment vérifiée par le site. Vous pouvez également regarder s’il ou elle a reçu des bonnes critiques d’autres hôtes ou hôtesses. Si votre locataire potentiel vous contacte directement (via votre propre site web, par exemple), n’hésitez pas une seconde à aller voir s’il a déjà un profil Airbnb. Bref, attachez-vous à rassembler tout ce qui peut vous rassurer sur ces intentions de quitter les lieux en temps et en heure et de ne pas leur faire subir de dégradations.
Airbnb permet d’ajouter ces conditions comme des préalables pour accepter des réservations instantanées, n’hésitez pas à activer ces réglages afin d’éviter au maximum les squatteurs Airbnb.
Simuler l’occupation du logement
Si vous savez que votre bien peut connaître des périodes d’inoccupation assez longues, vous avez peut-être intérêt à investir dans du matériel qui donne l’illusion que celui-ci est habité. Parmi ces solutions :
- Des temporisateurs d’éclairage programmables. La lumière peut s’allumer et s’éteindre à plusieurs moments de la journée. Il s’agit d’un moyen assez bon marché et simple à installer.
- Des volets roulants et stores motorisés. Solution un plus chère certes, mais qui apporte un couche de protection supplémentaire à votre hébergement. Certains systèmes peuvent se piloter à distance via votre smartphone, pour encore plus de praticité.
Demander à des amis ou de la famille proche se rendre sur place ou encore avoir recours à des intervenants pour le nettoyage peut également montrer que votre bien ne reste jamais vide et sans surveillance très longtemps.
À ce propos, avez-vous toutes les informations nécessaires concernant les frais de ménage Airbnb ?
Installer un détecteur de présence
Que vous soyez propriétaire, ou gestionnaire de logements en location saisonnière, une des manières de bien les protéger est de toujours pouvoir contrôler ce qui s’y passe, même à distance. Cela peut passer par l’installation d’une alarme, bien sûr, mais aussi par celle d’un système qui capte la présence à l’intérieur et autour du bien. Ceci peut se faire sous plusieurs formes :
- La détection du bruit, dans et en dehors du logement (terrasse, jardin).
- Le contrôle des variations de températures et d’humidité.
- La détection du moindre appareil connecté entre les murs de la propriété.
Un solution comme celle proposée par Minut et son boîtier de détection peut vous permettre de surveiller la présence de squatteurs d’une façon très efficace, puisque vous êtes prévenu·e au moindre événement capté.
Sachez, de plus, que ce boîtier vous permet de surveiller le niveau sonore de vos logements en période d’occupation. Il vous donne donc un moyen d’éviter les débordements susceptibles de déranger le voisinage, tout en respectant la vie privée des voyageurs..
S’équipe d’une serrure connectée
Confier des clés à vos locataires peut présenter le risque qu’elles soient refaites et circulent entre plusieurs mains mal intentionnées. Ce qui vous expose encore à la visite de squatteurs Airbnb. Là encore, les nouvelles technologies se mettent à votre service pour apporter des solutions de protection et de surveillance de votre logement. En effet, installer une serrure connectée vous permet de ne pas avoir à donner vos clés. les personnes autorisées à pénétrer chez vous, pourront le faire uniquement via un code ou un application que vous (ou celui/celle qui gère les lieux) pouvez donner ou piloter comme bon vous semble. Vous pouvez bloquer l’accès à l’hébergement quand vous voulez. Un tel outil vous donne également l’opportunité d’être alerté·e à chaque ouverture et fermeture de la porte sur laquelle le système est installé. En plus de vous protéger des visites indésirables, la serrure connectée vous permet une gestion simplifiée de l’accueil des voyageurs. Des marques comme Nuki ou Igloohome font partie des plus connues et utilisées du marché.
Pour éviter que votre logement ne soit squatté pendant une période d’inoccupation, avez-vous pensé à la location longue durée Airbnb ?
Nous espérons que toutes ses recommandations pour vous prémunir des squatteurs en Airbnb, vous auront rassuré·e quelque peu. Vous pouvez désormais vous concentrer sur la gestion et la rentabilité de vos biens comme il se doit. Pour vous aider en cela, PriceLabs vous accompagne en vous proposant une solution de revenue management et de tarification dynamique performante.