Updated: Luglio 11, 2024
Come ti aiutano i KPI per le locazioni turistiche?
KPI delle locazioni turistiche che puoi monitorare
Ricavi
Tasso di occupazione
Tariffa media giornaliera
Ricavi disponibili per camera
Durata media del soggiorno
Finestra media di prenotazione
Se hai un’attività di locazione turistica, monitorare le sue prestazioni è altrettanto importante che attirare ospiti e aumentare le prenotazioni. Gli indicatori chiave di prestazione (KPI) della locazione turistica sono aspetti misurabili della tua attività su cui puoi basarti per capirla e analizzarla. In breve, sono uno sguardo approfondito e quantificabile sulla tua attività di locazione turistica.
Dal tasso di occupazione alle recensioni che la tua proprietà riceve, è essenziale tenere traccia di queste metriche perché possono aiutarti a calcolare il ritorno sull’investimento (ROI). Potrai quindi adeguare le tue operazioni per massimizzare i tuoi profitti.
Come ti aiutano i KPI della locazione turistica?
Quando calcoli accuratamente i KPI del tuo affitto turistico, puoi:
- Tracciare le prestazioni della proprietà
- Prendere decisioni informate
- Quantificare gli obiettivi aziendali
- Risolvere i problemi
- Identificare, comprendere e implementare i trend del settore.
KPI della locazione turistica che puoi monitorare:
- Ricavi
- Tasso di occupazione
- Tariffa media giornaliera (ADR)
- Ricavo per camera disponibile (RevPAR)
- Durata media del soggiorno (LOS)
- Finestra media di prenotazione
Ricavi
Ci auguriamo che tu stia entrando in questo settore per aumentare le tue entrate. Il denaro che ottieni dalle prenotazioni è ciò che chiameremo ricavi. Si può aggiungere “mensili”, “annuali” o “giornalieri” davanti a ricavi (ad esempio, ricavi mensili) per indicare il periodo in cui si calcolano tali ricavi.
Tasso di occupazione di una locazione turistica
Il tasso di occupazione è la percentuale del numero totale di notti affittate in un determinato periodo. Il termine “mensile” o “annuale” può essere aggiunto davanti al tasso di occupazione per indicare la durata su cui viene calcolato il tasso di occupazione.
In un determinato giorno, il tasso di occupazione della tua locazione turistica o della tua casa unifamiliare può essere dello 0% (prenotato) o del 100% (disponibile).
Come si calcola:
Tasso d’occupazione
= (Numero di notti prenotate / notti totali disponibili)*100
Ad esempio, supponiamo che la tua locazione turistica sia stata prenotata per 15 giorni su 30 in un mese.
= 15 / 30
= 50 %
Determinare le notti disponibili, in questo caso, può essere un po’ complicato.
Ogni giorno di calendario è classificato come:
- Disponibile per la prenotazione
- Prenotato da un ospite per sé o per qualcun’altro
- Bloccato quando una locazione turistica non è disponibile per le prenotazioni (ad esempio, periodo di manutenzione o blocchi del proprietario)
Una locazione turistica può essere bloccata per motivi personali o per motivi di manutenzione da parte dell’host. Quando si calcola il tasso di occupazione, alcuni utenti preferiscono eliminare i giorni di blocco per contare sia i giorni prenotati che quelli disponibili.
Tariffa media giornaliera
La tariffa media giornaliera (ADR) è il prezzo medio di vendita della tua locazione turistica per ogni prenotazione.
Come si calcola? Dividi il totale dei ricavi generati da un’unità per il numero di notti per cui l’unità è stata prenotata.
Ad esempio,
Hai generato un ricavo di circa 1000 dollari da una prenotazione di 10 giorni.
La tariffa media giornaliera sarebbe:
= Ricavo totale / Numero di notti prenotate
= $1000 / 10
= $100
Questo è diverso dall’effettivo prezzo per notte, perché potresti aver avuto cinque notti al prezzo di 50 dollari e le altre cinque a 150 dollari, il che renderebbe la prenotazione di 10 giorni pari a 1000 dollari.
Se utilizzi prezzi dinamici o stai aggiustando le tariffe della tua proprietà, l’ADR (tariffa media giornaliera) fluttuerà costantemente a causa dei continui cambiamenti del mercato. L’ADR ti aiuta a monitorare la tariffa che i tuoi ospiti sono disposti a pagare per un determinato periodo di tempo per soggiornare nel tuo alloggio per locazione turistica.
I motivi più comuni della fluttuazione dell’ADR sono:
- Stagionalità
- Giorni con eventi o ad alta domanda
- Altri trend che causano volatilità (COVID, guerra, condizioni meterologiche)
L’ADR è utile anche per fare un confronto con il tuo comp set per capire meglio la qualità relativa della tua proprietà.
Ricavi per camera disponibile (RevPAR)
Se hai calcolato correttamente le due metriche di cui sopra – Tasso d’occupazione e ADR – il RevPAR (Ricavo per camera disponibile) può essere calcolato moltiplicando le due metriche.
Mentre l’ADR ti aiuta a capire quanto guadagna la tua proprietà per una determinata notte, il RevPAR ti aiuta a capire la capacità della tua proprietà di ricevere prenotazioni alla tariffa media giornaliera (ADR). Il RevPAR ti permette di tenere conto contemporaneamente del tasso di occupazione e dell’ADR, il che è molto più utile che guardare queste metriche da sole. Potresti avere un ADR alto e una bassa occupazione, oppure un ADR basso e un’alta occupazione. Entrambi i casi sono indice di una prestazione scarsa. Quando il RevPAR è in trend positivo, ti accorgerai che le tue prestazioni stanno migliorando.
Come si calcola? Dividendo i ricavi totali per il numero di notti disponibili, o moltiplicando il tasso di occupazione e la tariffa media giornaliera.
Ad esempio,
La tua disponibilità di pernottamento per il periodo specificato – 30
Notti prenotate – 15
Il tuo ricavo totale per il mese è di $ 2000 su un arco di 30 notti disponibili.
Il RevPAR sarebbe:
= ricavi totali / numero di notti disponibili o tasso di occupazione x ADR
= 2000 / 30
= $ 66,6
Una volta che avrai iniziato a monitorare il RevPAR, potrai iniziare a prendere decisioni basate su dati quali:
- Abbassare la tariffa giornaliera per assicurarsi un maggior numero di prenotazioni (ovvero dare priorità al numero di ospiti)
- Mantenere una tariffa giornaliera più alta per ridurre l’usura della proprietà.
Sembra che ci sia una certa confusione tra ADR (tariffa media giornaliera) e RevPAR (ricavo per camera disponibile). Facciamo chiarezza: l’ADR si riferisce al prezzo medio degli affitti prenotati al giorno, mentre il RevPAR si riferisce ai ricavi per giorno, mese o anno. È importante notare che, a meno che la tua proprietà non sia prenotata al 100%, il numero del RevPAR sarà inferiore all’ADR.
Ad esempio,
Se hai 50 notti disponibili e solo 20 prenotate.
Il tuo tasso d’occupazione sarebbe:
= numero di notti prenotate / notti disponibili
= 20/50
= 40%
Supponiamo che tu abbia guadagnato 4000 dollari in 20 notti.
La tariffa media giornaliera sarebbe:
= ricavi totali / numero di notti prenotate
= 4000 / 20
= 200
Il RevPAR sarebbe:
= ricavi totali / numero di notti disponibili
= 4000 / 50
= 80
In uno scenario ideale, il tuo alloggio dovrebbe essere prenotato per tutto il mese, e il tuo ADR sarebbe uguale al RevPAR. È più probabile che cambi al variare delle tue prenotazioni.
Il RevPAR è un KPI importante per la locazione turistica perché aiuta i proprietari o i gestori di proprietà a misurare il successo complessivo delle proprietà in affitto.
Il RevPAR misura i ricavi, ma non è un’indicazione della salute finanziaria della proprietà. La salute finanziaria è la capacità della tua proprietà di trasformare i ricavi in profitti. Il RevPAR tiene conto dei soldi che entrano nella tua proprietà e non tiene conto dei costi associati come commissioni, utenze, forniture, manodopera, ecc. Sebbene il RevPAR sia un KPI importante da monitorare, è comunque limitato.
Durata media del soggiorno (ALOS)
La durata del soggiorno (Lenght of stay, LOS) si riferisce al numero di giorni di permanenza degli ospiti durante una prenotazione. La durata media del soggiorno (Average lenght of stay, ALOS) si riferisce al numero medio di giorni che gli ospiti trascorrono nella tua proprietà.
Si tratta di un KPI fondamentale per la locazione turistica, perché un aumento di soggiorni brevi può far aumentare i costi di manutenzione e di gestione della tua proprietà.
Come si calcola? Dividendo il numero totale di notti prenotate per il numero di soggiorni in una proprietà in un determinato periodo di tempo.
Ad esempio, diciamo che questo mese hai 6 prenotazioni.
| Prenotazione 1 | 2 notti |
| Prenotazione 2 | 5 notti |
| Prenotazione 3 | 4 notti |
| Prenotazione 4 | 3 notti |
| Prenotazione 5 | 1 notte |
| Prenotazione 6 | 2 notti |
Numero totale di notti prenotate – 17 notti
ALOS
= n. di notti prenotate / n. di prenotazioni diverse
= 17 / 6
= 2,83 notti
La metrica della durata media del soggiorno può avere un impatto diretto sul tuo reddito operativo netto.
Oltre alla durata del soggiorno (LOS), sentirai parlare di restrizioni di LOS o di soggiorno minimo. Si tratta essenzialmente del numero minimo di notti per cui un ospite può prenotare la tua proprietà. Non sempre gli ospiti vogliono prenotare soggiorni di una sola notte. In questi casi, puoi creare delle limitazioni che favoriscano solo le prenotazioni che vengono effettuate per soggiorni più lunghi o per soggiorni di medio termine, a seconda delle tue esigenze.
Utilizzando la nostra personalizzazione dinamica delle restrizioni di soggiorno, puoi automatizzare il processo di impostazione delle restrizioni di soggiorno, ma anche aumentare l’ALOS della tua proprietà!
Finestra media di prenotazione
La finestra di prenotazione (o lead time di prenotazione) è il numero di giorni che intercorrono tra la data in cui è stata effettuata una prenotazione e la data effettiva di check-in per quella prenotazione.
Capire la finestra di prenotazione può aiutarti a regolare e ottimizzare meglio i prezzi e le restrizioni di soggiorno.
Il mito del 100% di occupazione
Raggiungere il 100% di occupazione è un rompicapo che molti proprietari e gestori di proprietà devono affrontare. In realtà potrebbe non essere una cosa positiva. Perché?
Te lo spieghiamo:
- Più viene prenotato, più viene utilizzato. Di conseguenza, aumentano l’usura e la manutenzione.
- Un alto tasso d’occupazione potrebbe anche significare che il prezzo della tua proprietà è molto basso. Potrebbe essere il momento di rivedere la strategia dei prezzi.
Quindi, un alto tasso di occupazione non è l’ideale? Una tariffa media giornaliera elevata è l’ideale? Diamo un’occhiata.
Nella maggior parte dei mercati, quando la tariffa media giornaliera aumenta, il tasso di occupazione diminuisce. Naturalmente ci sono delle eccezioni, come ad esempio una proprietà esclusiva o un servizio speciale.
È qui che il RevPAR diventa un parametro fondamentale.
Vediamo un esempio (con un po’ di matematica):
Tasso d’occupazione – 70%
Tariffa media giornaliera – $ 450
RevPAR – 70% x 450
– $ 315
Ricavi per un anno – $ 315 x 365
– $114,975
Aumentiamo un po’ la tariffa media giornaliera, che ne dici?
Tasso d’occupazione – 70%
Tariffa media giornaliera – $ 480
RevPAR – 70% x 480
– $ 336
Ricavi per un anno – $ 336 x 365
– $ 1,19,616
La differenza di profitto è di $ 4641.
L’analisi del RevPAR ha fornito un modo per aumentare i profitti.
Usare Portfolio Analytics per i KPI
Tenere traccia di tutti i KPI delle locazioni turistiche è fondamentale per i gestori di proprietà e i proprietari, per far crescere la tua attività in modo semplice e veloce. Dopotutto, tenere traccia di questi numeri in un foglio Excel è noioso.
È qui che entra in gioco un servizio come l’analisi di portafoglio (Portfolio Analytics) di Pricelabs. Monitoriamo tutto per te in tempo reale, fornendoti informazioni utili in un’unica piattaforma.
Con Pricelabs Portfolio Analytics puoi disporre di un sistema di reportistica in tempo reale che tiene traccia dei KPI e delle metriche di alto livello della tua locazione turistica. Puoi ottenere una rapida panoramica della salute finanziaria della tua proprietà. Analizziamo nel dettaglio e forniamo informazioni approfondite sulle prestazioni e le metriche a livello di alloggio. Puoi utilizzare i nostri dati per prendere decisioni informate durante l’impostazione della tua strategia dei prezzi.
Con Portfolio Analytics e la Dashboard di mercato, puoi confrontare la tua proprietà con le altre del tuo vicinato. Le soluzioni di pricing dinamico di Pricelabs possono aiutarti a ottenere raccomandazioni sulle tariffe in base ai dati storici e attuali delle prenotazioni, la domanda e l’offerta del mercato, le tendenze stagionali e i giorni della settimana, gli eventi speciali e le previsioni sulle festività e i giorni rimanenti da prenotare.
Anche se questi non sono gli unici KPI per le locazioni turistiche, è necessario monitorarli per ottimizzare la strategia dei prezzi. Speriamo che queste indicazioni ti aiutino a prendere decisioni consapevoli. La gestione dei ricavi implica la definizione dei prezzi giusti, ma questo può significare tutto e niente per la tua locazione turistica. Pricelabs studia costantemente il mercato per trovare il punto di incontro tra domanda e offerta.
