Quali sono le restrizioni sugli affitti a breve termine?

Il mercato tradizionale degli affitti a breve termine è esploso in termini di domanda e offerta, anche durante la pandemia. Tuttavia, il mercato urbano è stato soffocato. Quegli anni hanno solo alimentato ulteriormente l’interesse dei viaggiatori a creare ricordi in tutto il mondo. Quando il lockdown è finito, il turismo di vendetta ha preso il sopravvento. Le persone dovevano uscire di casa per respirare aria fresca!

Il primo segnale della ripresa dell’industria degli affitti a breve termine nelle città è stato l’aumento del tasso di viaggio nell’aprile 2022, che è aumentato di oltre il 3% per la prima volta dalla pandemia. Tuttavia, nei mercati tradizionali degli affitti per vacanze, la domanda è schizzata alle stelle già nell’estate del 2020. È anche importante notare che gli affitti a breve termine hanno avuto una ripresa sostenibile (e crescita) nel mondo post-pandemico, mentre la domanda di hotel è diminuita del 16% rispetto ai livelli pre-pandemia. Si prevede inoltre che il mercato globale degli affitti per vacanze raggiungerà i 107,14 miliardi di dollari entro il 2028, rispetto agli 82,63 miliardi di dollari del 2022.

Man mano che l’industria degli affitti a breve termine cresce, i benefici e i problemi legati all’ospitalità sono diventati più evidenti. Il mercato è stato accusato di avere un impatto negativo sull’etica locale con feste rumorose e di far salire i prezzi delle case. L’aumento dei prezzi delle case, le restrizioni urbanistiche e l’inflazione crescente non hanno aiutato i locali a comprare una casa.

Oltre alla difficoltà di acquistare proprietà, i locali devono preoccuparsi anche dei turisti che disturbano la loro vita quotidiana. Organizzano feste rumorose, forse anche devastando le località. Gli host di affitti a breve termine sono stati anche accusati di non pagare correttamente le tasse. Le autorità locali sono state in grado di giustificare le restrizioni sugli affitti a breve termine.

Le regolamentazioni sono complesse. Vengono applicate a livello municipale, di quartiere, regionale, statale e persino a livello dell’Unione Europea. Potrebbe essere molto difficile coprire tutte le basi all’interno di un singolo articolo. Tuttavia, oggi cercheremo di affrontare il tema. Continua a leggere per avere una chiara comprensione di cosa sono le regolamentazioni sugli affitti a breve termine.

Cosa è ampiamente considerato legalmente un affitto a breve termine?

Prima di entrare nelle regolamentazioni, dobbiamo capire come i comuni hanno definito gli affitti a breve termine. Anche se ci sono varie definizioni, gli affitti a breve termine possono essere definiti come l’affitto di qualsiasi unità residenziale o edificio accessorio per un breve periodo di tempo. Questo generalmente include soggiorni di meno di un mese (30 giorni), ma la durata massima può variare a seconda dello stato e della giurisdizione in cui si trova l’affitto.

Gli affitti a breve termine sono anche conosciuti come affitti transitori, affitti per vacanze e/o unità abitative di resort o affitti. La definizione di un affitto a breve termine (come verrà chiamato in questo articolo) dipende dalla posizione, dall’agenzia e/o dall’organizzazione a cui è associata la tua proprietà.

La maggior parte dei comuni categorizza gli affitti a breve termine in tre grandi categorie: 

1. Affitti a breve termine con ospite principale – Questi affitti devono essere la residenza principale dell’ospite, cioè l’ospite deve rimanere nella proprietà insieme all’ospite. 
2. Affitti a breve termine senza ospite principale – Questi affitti devono essere registrati come residenza principale dell’ospite. Tuttavia, l’ospite non è obbligato a rimanere nella proprietà con l’ospite. 
3. Affitti a breve termine non principali – Questi tipi di affitti sono i più comuni. La proprietà non deve essere la residenza principale dell’ospite. L’ospite è libero di affittare le sue seconde case e altre proprietà per scopi commerciali.

Relazione tra affitti a breve termine e locali 

Dobbiamo capire il valore intrinseco di un affitto a breve termine per un quartiere. 

1. Gli affitti a breve termine forniscono esperienze locali autentiche ai turisti in luoghi che solitamente non li ospitano. Potrebbero immergersi nella cultura locale. 
2. Gli affitti a breve termine forniscono un reddito aggiuntivo alle persone che vivono in tali destinazioni di ‘turismo urbano’. 
3. Gli affitti a breve termine sono un’alternativa ecologica agli hotel. Questi alloggi consumano meno energia e risorse e producono meno rifiuti. 
4. Gli affitti a breve termine promuovono la suburbanizzazione dei quartieri promuovendo le imprese locali e l’economia locale.

L’immagine seguente simboleggia la relazione simbiotica tra host, ospiti e l’economia risultante. Host e ospiti sono sempre in conflitto con i vicini mentre contribuiscono all’economia locale.

I ricercatori del mercato immobiliare residenziale hanno teorizzato che i turisti possono dislocare i residenti locali, poiché i proprietari di immobili alla ricerca di un profitto possono trasformare il patrimonio immobiliare in affitti a breve termine. Un rapporto ha suggerito che un aumento dell’1% degli affitti a breve termine ha comportato un aumento dello 0,018% degli affitti e dello 0,026% dei prezzi delle case nel quartiere.

La suburbanizzazione generale delle proprietà ha alimentato la crescita di mercati più piccoli e rurali. Restrizioni Covid più severe nelle città più grandi e urbanizzate e le diffuse politiche di lavoro a distanza hanno spinto molti turisti a rivolgersi alle aree rurali, dove gli host hanno guadagnato oltre 3,5 miliardi di dollari in più nel 2021 rispetto al 2020. Gli investitori hanno seguito questa tendenza e hanno iniziato ad acquistare immobili nelle aree rurali.

La mancanza evidente di alloggi a prezzi accessibili in tutto il mondo ha chiamato a raccolta le politiche pubbliche. I governi stanno cercando di garantire il “diritto all’alloggio” delle persone dove l’industria degli affitti a breve termine è in forte espansione. I comuni hanno posto la necessità di una licenza per le tasse annuali, limitato i giorni operativi degli affitti a breve termine, specificato le proprietà autorizzate ad ospitare STR, tassazioni speciali e talvolta divieti assoluti. Queste misure vengono impiegate per garantire l’equità nel mercato immobiliare.

Regolamentazioni sugli affitti a breve termine

 I ricercatori hanno studiato varie città americane ed europee per capire i modelli nelle regolamentazioni applicate agli affitti a breve termine. Le hanno categorizzate in 3 ampie categorie: 

1. Divieto totale
2. Laissez-faire
3.  Limitazioni su specifici gestori di canali

Il laissez-faire è difficilmente considerato una forma di regolamentazione poiché non crea misure concrete per regolamentare o limitare gli effetti negativi degli affitti a breve termine. Il divieto implica la totale proibizione degli affitti a breve termine. È importante ricordare che la maggior parte di queste regolamentazioni o divieti sono intrecciati con l’altra categoria – Limitazioni.

Ci sono tre tipi di limitazioni: 

1. Restrizioni quantitative – limitare la quantità di alloggi STR, il numero di visitatori ammessi e il numero di volte che una casa vacanza può essere affittata all’anno. 
2. Restrizioni locazionali – confinare gli affitti a breve termine a specifiche località secondo le zone residenziali. 
3. Restrizioni qualitative – limitare gli affitti a breve termine a specifici tipi di alloggi (ad esempio, un appartamento rispetto a una cabina).

Sebbene le città non abbraccino solitamente una sola strategia, applicano di solito una combinazione di strategie. Per capire le restrizioni sugli affitti a breve termine nella tua zona, puoi consultare le pagine di hosting responsabile di Airbnb. Tuttavia, è necessario consultare le pagine ufficiali della città o contattare le autorità locali per informazioni più accurate.

Restrizioni, regolamentazioni e permessi sugli affitti a breve termine in tutto il mondo 

Ci sono alcune restrizioni e regolamentazioni che potrebbero aiutare gli host. Se usate correttamente, possono aiutare a rendere l’ospitalità più sicura per gli host. 

Nashville ha istituito una hotline attiva 24 ore su 24 per garantire che host e ospiti siano ritenuti responsabili. Questo è mirato a prevenire feste illegali e disturbi ai vicini. La città ha anche istituito restrizioni sui livelli di rumore. Chicago ha vietato i soggiorni di un giorno per prevenire le feste.

Anche se i governi locali perderebbero i benefici economici degli affitti a breve termine, alcuni hanno ritenuto giusto vietare del tutto gli affitti a breve termine. 

A Singapore, tutti i soggiorni in proprietà privata di meno di tre mesi consecutivi sono illegali. A meno che non venga ottenuto un permesso di pianificazione, i londinesi sono limitati a affittare la loro proprietà a breve termine per un massimo di 90 notti in un anno solare. Airbnb blocca automaticamente i calendari delle proprietà a Londra dopo il segno delle 90 giorni.

San Francisco limita anche gli affitti a breve termine a 90 giorni quando l’host non risiede nella proprietà. Barcellona ha una restrizione più severa con un massimo di 31 giorni mentre l’host è presente 24/7 nella proprietà. Solo gli affitti a breve termine ospitati primari a LA sono consentiti per 120 giorni all’anno. Parigi ha una restrizione simile. 

Maiorca in Spagna vieta gli affitti a breve termine solo negli edifici condominiali. Charleston, SC, e Santa Monica, CA, hanno segnato tutti gli affitti per meno di 30 giorni come illegali. Gli host possono affittare singole stanze su base a breve termine se sono presenti nella proprietà in ogni momento. New York City e Toronto hanno considerato illegale l’elenco di un intero appartamento per meno di 30 giorni. Gli host possono essere multati fino a 7500 dollari se trovati a violare la legge.

Ogni governo ha una politica diversa riguardo le restrizioni sugli affitti a breve termine nella sua località. Dalle norme sul rumore a quelle sui rifiuti, pochi governi hanno deciso di essere indulgenti con l’industria che aiuta host e ospiti con fiducia reciproca. 

Un altro aspetto essenziale delle regolamentazioni sugli affitti a breve termine è il sistema di permessi. Quasi tutti i comuni richiedono che gli host siano registrati presso le autorità locali. Alcuni forniscono autenticazione gratuita, mentre altri applicano una tassa. Ad esempio, a LA, costa circa 89-1000 dollari, a seconda delle stanze della tua proprietà.

L’Europa, il Nord America, il Sud America, le nazioni EMEA e le nazioni APAC hanno le loro restrizioni sugli affitti a breve termine. I paesi in Europa devono seguire le proprie restrizioni e quelle dell’Unione Europea. Ognuno dei 50 stati degli Stati Uniti ha la propria forma di restrizioni. Capire le restrizioni e le regolamentazioni sugli affitti a breve termine nella tua località è importante prima di investire in una proprietà Airbnb.

Restrizioni sugli affitti a breve termine sulle agenzie di viaggio online

Airbnb non ha imposto a lungo restrizioni sugli affitti a breve termine o regolamentazioni sugli affitti a breve termine sui suoi host. Hanno deciso di vietare le feste sulla loro piattaforma. Ora è illegale prenotare soggiorni per feste tramite Airbnb. Anche Vrbo ha aderito alla rivoluzione. Se hai meno di 25 anni, non potrai prenotare proprietà senza una lista di recensioni positive. Booking.com ha anche imposto restrizioni come la visualizzazione del numero di licenza della proprietà se la legge lo rende obbligatorio.

La piattaforma sta facendo piccoli ma costanti passi nella direzione di regolamentare le prenotazioni che ricevono. L’agenzia di viaggio online ha anche accettato di fornire dati governativi per formulare appropriate restrizioni sugli affitti a breve termine. L’Unione Europea e l’Alleanza delle Città Europee stanno spingendo per una maggiore trasparenza dei dati dalle agenzie di viaggio online.

Preferenza per affitti a lungo e medio termine 

Quando analizzi le varie regolamentazioni, ti rendi conto che le autorità si stanno orientando verso affitti a lungo e medio termine nella loro località. Dopotutto, le regolamentazioni vengono applicate per risolvere la crisi abitativa globale (come affermano le autorità). 

In che modo questo aiuta? 

1. Molte persone sono state costrette a lasciare le loro abitazioni residenziali a causa della semplice inaccessibilità economica. Fornire case più accessibili attraverso affitti a lungo o medio termine aiuta a mantenere un tetto sopra la testa delle persone. 
2. Questo riduce anche il peso della proprietà della casa sugli già sovraccaricati millennial. Sta diventando sempre più difficile possedere una casa nel mercato attuale. Il mercato immobiliare residenziale è in costante aumento di prezzo mentre il reddito medio dei lavoratori non è aumentato da almeno un decennio.
3. Quando si entra in un affitto a lungo o medio termine, all’ospite verrà chiesto di firmare un contratto di affitto. Questo contratto di affitto non è necessario o nemmeno il minimo indispensabile per gli affitti a breve termine. Diventa più facile per le attività illegali passare inosservate. Un contratto di affitto aiuterebbe l’host a mantenere l’etica del quartiere e a proteggersi da responsabilità.

Ospitare tra regolamentazioni sugli affitti a breve termine 

L’area in cui affitti la tua proprietà potrebbe avere una combinazione di regolamentazioni sugli affitti a breve termine e restrizioni sugli affitti a breve termine che gli host devono seguire. Potrebbero esserci regole rigide o regole indulgenti. Ricorda, meno sarà il tuo impatto negativo sul tuo quartiere, meno è probabile che tu venga colpito. Ci sono vari consigli e trucchi per ospitare su Airbnb che puoi seguire per fornire una buona esperienza di ospitalità tra le restrizioni sugli affitti a breve termine.

Consigli per ospitare tra le restrizioni sugli affitti a breve termine 

1. Ricerca le leggi e le regolamentazioni locali. Devi essere consapevole delle regolamentazioni sugli affitti a breve termine locali per proteggerti dalle responsabilità.Ricerca online e parla con le autorità locali per capire i dettagli della legge. 
2. Comunica con i tuoi ospiti e i vicini. Spiega chiaramente ai tuoi ospiti le varie regolamentazioni sugli affitti a breve termine che potrebbero essere in vigore nella tua località. Devono esserne consapevoli affinché siano implementate correttamente. Allo stesso tempo, assicurati che le persone nel tuo quartiere siano a conoscenza del tipo di proprietà che stai mantenendo. Devono essere a conoscenza dell’affitto in modo che possano aiutarti a mantenere le leggi del quartiere. 
3. Seleziona accuratamente i tuoi ospiti. Quando ti trovi in una località in cui le proprietà di affitto per vacanze sono soggette a varie restrizioni sugli affitti a breve termine, dovresti selezionare i tuoi ospiti in modo appropriato. Dovresti essere in grado di identificare un occupante abusivo, una persona che prenota la tua proprietà per attività illegali, ecc. Controlla accuratamente le loro identità e chiedi una prova di sicurezza e identità. 
4. Promuovi correttamente la tua proprietà. Quando parli della tua proprietà su qualsiasi social media o nel mondo digitale, ricorda di menzionare i limiti delle restrizioni della tua località. Se finisci per promettere più di quanto puoi fornire tramite il marketing degli affitti per vacanze, potresti ricevere recensioni negative, influenzando negativamente le performance della tua proprietà. 
5. Fornisci un’esperienza eccezionale ai tuoi ospiti. Seguendo queste numerose restrizioni, è facile dimenticare di fornire un’esperienza eccezionale ai tuoi ospiti. Segui i vari consigli per ospitare che puoi trovare su Internet, o connettiti con altri host nei vari forum sui social media o di persona agli eventi di affitti per vacanze.

Prima di investire in una proprietà Airbnb, gli host devono analizzare tutto! Varie restrizioni avvolgono gli affitti a breve termine, dalle restrizioni Covid a quelle immobiliari. Ogni host deve prendersi il tempo di leggere la legge o consultare qualcuno che comprenda il diritto immobiliare. 

Una volta che hai fatto una ricerca approfondita sulle restrizioni e regolamentazioni riguardanti le proprietà che stai cercando di investire, puoi utilizzare i dati di mercato del Market Dashboard di PriceLabs per aiutarti a individuare i tipi di proprietà che sarebbero redditizi per te. Puoi utilizzare il dashboard per giudicare quali elenchi sono un buon investimento. I dashboard di mercato sono dashboard personalizzati completamente automatizzati che ti aiutano a tracciare i dati sugli affitti per vacanze in tutto il mondo. Saresti anche in grado di analizzare le tendenze del mercato per gli affitti a breve e medio termine.

È essenziale analizzare e ricercare i tuoi concorrenti perché solo allora saresti in grado di capire cosa viene fornito ai tuoi potenziali ospiti. Quando sai contro cosa devi competere, puoi anche prendere decisioni strategiche su cosa puoi fornire. Questo va dai prezzi alle campagne di marketing che potresti voler realizzare.