Updated: Ottobre 17, 2024
Con la popolarità dei dynamic pricing nel mondo Airbnb, la maggior parte degli host e dei gestori di proprietà che pubblicano le loro proprietà in città si rendono conto del valore dei prezzi intelligenti e della gestione dei ricavi. Molti presumono che dynamic pricing riguardi solo l’aumento dei prezzi per gli eventi ad alta domanda. Mentre, i proprietari di ville e chalet pensano che dynamic pricing e la gestione automatizzata gestione dei ricavi non siano qualcosa per loro, in particolare, perché comprendono ragionevolmente bene le stagioni di alta domanda e bassa domanda per i loro mercati! Inoltre, probabilmente non ci sono molti eventi che passano inosservati ai gestori di proprietà che gestiscono ville.
Tuttavia, dynamic pricing e gestione dei ricavi va oltre il semplice pensiero di aumentare i prezzi per i giorni degli eventi, ma riguarda l’impostazione di tariffe ottimali e restrizioni notturne per massimizzare le entrate. Altrettanto importante è l’utilizzo di gap filler per non perdere le entrate dei giorni in cui le tariffe statiche o le restrizioni di soggiorno rendono le prenotazioni improbabili (o addirittura impossibili)!
Il revenue management per le ville richiede strategie uniche
Non esiste un approccio unico per tutti quando si tratta di gestione dei ricavi, soprattutto per le ville, ognuna delle quali può avere caratteristiche uniche. Di seguito abbiamo riassunto alcune idee che sentiamo dai gestori di proprietà su come massimizzare le entrate dalle ville.
Per le ville che operano in aree stagionali, i gestori di proprietà hanno restrizioni minime di notte per le loro proprietà. Per esempio:
- Soggiorno minimo di 3 o 4 notti in bassa/media stagione
- Da 5 a 7 notti obbligatorie in alta stagione
Tradizionalmente, durante l’alta stagione, abbiamo visto molte prenotazioni da sabato a sabato, prenotate con largo anticipo. Tuttavia, ultimamente, stiamo iniziando a vedere modelli di prenotazione più flessibili poiché gli ospiti iniziano a pensare al costo dei biglietti aerei o al traffico sulla strada per il tragitto da e verso la proprietà.
Le tendenze stavano già cambiando e nessuno sa come sarà il mondo post COVID. Con le persone che lavorano da casa, i modelli delle vacanze cambieranno? (leggi “Come il Covid-19 cambierà la gestione delle entrate per le case vacanza”
L’adattamento a questi nuovi comportamenti di viaggio costringe i gestori di proprietà a rendere più flessibili le restrizioni di soggiorno. Pertanto, potrebbero vedere lacune di giorni orfani con opportunità di guadagno perse con restrizioni statiche di soggiorno minimo!
Per esempio: Joe ha una restrizione minima di 7 giorni durante l’alta stagione di luglio per le sue proprietà. Riceve una prenotazione dal 4 al 10 luglio, un’ottima prenotazione da sabato a sabato. Quella che gli piace! Successivamente, riceve un’ammonizione dal 15 al 21. È eccellente bloccare quelle entrate, ma all’improvviso gli rimangono cinque giorni dal 10 al 14 in cui potrebbe ancora ottenere una prenotazione se non avesse impostato un minimo statico di sette giorni per i suoi affitti.
Soprattutto per le ville in zone stagionali con basso potenziale di locazione (solo poche settimane verranno affittate durante l’anno), è fondamentale avere la migliore occupazione e redditività.
Se questo suona come qualcosa che stai cercando di affrontare. Leggi di seguito i prezzi e le strategie di soggiorno minimo che potrebbero essere adatte per la tua villa in affitto:
Strategie di Soggiorno Minimo per l’affitto di Ville/Chalet
Strategia 1: Rendi flessibili le restrizioni relative al soggiorno minimo, a seconda della finestra di prenotazione con orario di consegna. Utilizzando Pricelabs, puoi facilmente impostare un soggiorno minimo dinamico per aumentare la tua occupazione:
- Soggiorno minimo di due notti per last-minute (ultimo 1 o 2 giorni per esempio)
- Soggiorno minimo di tre notti come regola “normale”
- Soggiorno minimo di quattro notti oltre i 30 giorni
- Soggiorno minimo di cinque notti oltre i 90 giorni
Strategia 2: Assicurati le entrate durante le tue notti strategiche di alta stagione aggiungendo impostazioni personalizzate per imporre soggiorni minimi prolungati in queste date utilizzando le sostituzioni del livello di data.
Strategia 3: Per quei giorni di intervallo tra le prenotazioni che potrebbero rimanere non prenotate se le hai trascurate, imposta una strategia tariffaria per la prenotazione giornaliera orfana. Potrai aprire il tuo calendario per quelle prenotazioni di 3, 4 o 5 notti, mantenendo un soggiorno minimo di sette notti.
(leggi di più su come impostare la personalizzazione del soggiorno minimo qui)
Suggerimento professionale: Uno dei primi passi nella tua strategia di gestione dei ricavi dovrebbe essere quello di pensare alla segmentazione dei clienti. Se capisci chi sono i tuoi clienti, puoi determinare il comportamento di prenotazione. Questo ti aiuterà a stabilire le tue regole dell’ultimo minuto e lontane. Esempio: il 30% dei miei ospiti sono tedeschi e di solito prenotano con sette mesi di anticipo. Al contrario, il 20% è spagnolo e prenota un mese prima dell’arrivo.
Strategie di prezzo correlate:
Strategia 4: Per i giorni orfani in cui hai semplicemente impostato un piano per consentire le prenotazioni abbassando le restrizioni di soggiorno, applica un “premio” sul prezzo (o uno sconto, a seconda della segmentazione dei clienti).
Per esempio: I viaggiatori disposti a prenotare una villa con piscina per due notti in piena estate non avranno molte offerte. E da parte vostra, questo breve soggiorno in questo tipo di alloggio che richiede molto lavoro, deve essere redditizio.
Strategia 5: Se hai ridotto le regole del soggiorno minimo all’ultimo minuto, potresti anche applicare un premio (o uno sconto) sulle prenotazioni dell’ultimo minuto per assicurarti che le prenotazioni siano redditizie o che tu possa sicuramente bloccare le entrate.
Apportare modifiche al prezzo base
Una volta che le strategie di cui sopra sono in atto e automatizzate, puoi personalizzare ulteriormente la tua strategia tariffaria in base alla villa. Ogni villa è diversa, anche con lo spazio o il numero di camere da letto, i servizi possono essere molto diversi: palestra, spa, decorazioni di lusso, ecc.
Poiché Pricelabs calcola il tuo prezzo giornaliero a partire dal prezzo base del tuo annuncio, modificare questo prezzo base è un modo eccellente per posizionare facilmente la tua proprietà nella giusta fascia di prezzo corrispondente alla sua qualità o desiderabilità. Se ti trovi in una zona estremamente stagionale? Prendi in considerazione l’idea di impostare il tuo Prezzo Base (e le soglie tariffarie minime/massime) utilizzando le impostazioni del nostro profilo stagionale personalizzato (leggi di più su di esse qui).
Quando si impostano le tariffe, è importante sapere in che modo gli altri nella tua zona impostano le tariffe. Dai un’occhiata allo strumento “dati di quartiere” per vedere come le altre proprietà stabiliscono i loro prezzi base e quali occupazioni ricevono.
Utente avanzato? Utilizza le Market Dashboards per valutare i prezzi di altre proprietà di dimensioni simili nella tua zona. Dai un’occhiata alla sezione dei servizi per vedere se hai i servizi desiderabili. Fatti un’idea della tua posizione sul mercato e imposta il tuo prezzo base di conseguenza.
Oltre a tutto quanto sopra, il robusto algoritmo di dynamic pricing di Pricelabs monitora continuamente la tua zona e regola i tassi di domanda del mercato. Se devi apportare modifiche ai prezzi finali, utilizza le sostituzioni a livello di data per modificare rapidamente le tariffe per date specifiche.
Il potere dell’automazione
Tutto questo forse può essere fatto manualmente. Perché prendere in considerazione una soluzione di pricing? La risposta sta nel semplice fatto che le macchine sono meno inclini a commettere errori rispetto agli esseri umani per i lavori ripetuti.
Con i nostri calcoli dei prezzi notturni e le sincronizzazioni delle tariffe, non devi effettuare l’accesso ogni giorno per verificare se hai un giorno orfano che potrebbe essere perso. O per eliminare le restrizioni di soggiorno per le prenotazioni ravvicinate.
Sfruttare l’automazione può aiutarti a risparmiare tempo, ridurre gli sforzi e aumentare i ricavi. Preferiresti regolare manualmente le tariffe?
In sintesi, utilizzando una piattaforma di gestione dei ricavi , sarai in grado di:
- Offri sconti dell’ultimo minuto diversi per ogni villa a seconda dei livelli di sconto che accetti per ciascuna di esse o dei tuoi accordi con i proprietari.
- Modifica le regole del soggiorno minimo in periodi specifici per adattarle agli eventi locali.
- Prova soggiorni brevi con tariffe maggiorate e vedi se è una leva aziendale interessante per generalizzare (perfetta per colmare le lacune, ad esempio)
Speriamo che questi consigli vi abbiano dato spunti di riflessione per le vostre strategie di prezzo per le vostre ville o chalet. Hai qualche consiglio o trucco da condividere? Inviaci una nota all’indirizzo support@pricelabs.co
