Usando dados da vizinhança para informar sua estratégia de preços

Como definir o preço certo?

Ao otimizar sua estratégia de preços, você precisa considerar três coisas:

1. Avalie sua propriedade
2. Entenda o mercado
3. Entenda sua posição no mercado

Avalie sua propriedade

É importante entender sua propriedade para adotar uma estratégia de preços adequada. Isso pode ajudá-lo a entender a avaliação exata de sua propriedade. Com essas informações, você poderá precificar com precisão sua propriedade de acordo com o valor de mercado. Você precisa considerar:

A localização da sua propriedade

Pesquisar o impacto da localização de sua propriedade nas tendências de demanda de sua propriedade é importante para elaborar uma estratégia de preços quase perfeita. Entenda se o seu imóvel possui características únicas: atrações turísticas, parques temáticos, festivais, eventos, atrações naturais, etc.

Se vários recursos puderem impulsionar a demanda ao longo do ano, você poderá definir seus preços no máximo durante a alta temporada. A alta temporada pode flutuar na maior parte. Em seguida, você precisa alterar seus preços conforme a temporada muda. Com o retorno das viagens aéreas, os aluguéis de curto prazo em Dubai tiveram um aumento na demanda durante a Expo 2020, elevando a taxa de ocupação em mais de 90%.

Junto com as mudanças sazonais, as regras e regulamentos também mudam de acordo com a localização da sua propriedade.

Seu tipo de propriedade e comodidades

Cada propriedade oferece várias comodidades aos seus hóspedes. Sua propriedade merece ter um preço mais alto se você for além das comodidades básicas para seus hóspedes. Outro fator importante que influencia o preço da sua propriedade é o seu tipo de propriedade.

Que tipo de propriedade você tem? Uma grande villa ou um apartamento de um quarto? À medida que você sobe no medidor de extravagância, sua propriedade passa para o limite superior do preço. Quando os hóspedes concordam em pagar um preço mais alto, eles esperam uma propriedade com boas comodidades para que o valor corresponda ao seu preço. Outro influenciador de preço são as comodidades que você oferece em sua propriedade. Se você está indo além para seus convidados, seus preços devem ser mais altos.

Seu hóspede-alvo

Ao decidir sobre o tipo de comodidades ou a localização de sua propriedade, você também precisa entender o hóspede que deseja atrair para sua propriedade. É importante porque, se você oferecer acomodações de luxo, terá o preço máximo, acessível apenas para pessoas com bolsos fundos. Da mesma forma, viajantes de negócios ou estudantes podem não estar procurando comodidades exclusivas e luxuosas. Eles podem estar procurando eficiência em suas viagens.

Cada grupo de viajantes pode ter expectativas diferentes. Você terá que adaptar a experiência de cada hóspede de acordo com suas preferências.

Sua despesa

Embora seja necessário precificar sua propriedade para vencer a concorrência, também é importante garantir que seu lucro supere suas despesas. Antes mesmo de começar a precificação, calcule as despesas que você pode incorrer. Algumas das despesas que você precisa incluir são:

1. Taxas de serviço

Os aluguéis de temporada vêm com uma série de taxas que os anfitriões devem pagar para manter a propriedade. As taxas de serviço são as taxas pagas a um gerente de propriedade para cobrir os custos dos serviços de gerenciamento que eles fornecem, como comunicação com o hóspede, gerenciamento de reservas, manutenção, etc.

2. Despesas de limpeza

Uma propriedade limpa é um dos requisitos básicos de qualquer hóspede. Você deve cobrar de seus hóspedes as taxas de limpeza para fornecer a acomodação mais intocada.

3. Custos de manutenção

Manter uma propriedade vai além de apenas mantê-la limpa. Há várias coisas para cuidar, como eletricidade, abastecimento constante de água, lavanderia, etc. Você deve estar ciente de quanto cobra de seus hóspedes para fornecer novamente os melhores serviços.

4. Reabastecimento de suprimentos

Você também terá que reabastecer constantemente suprimentos, como suprimentos de alimentos, produtos de higiene pessoal, acessórios de cama, etc. Você precisa entender que, embora alguns deles possam acabar sendo gratuitos para o hóspede, você terá que levar em consideração o custo em algum lugar para garantir que não incorra em perdas.

5. Manutenção de comodidades

Você pode ter várias comodidades para garantir que seus hóspedes tenham a melhor experiência. Manter essas comodidades, como quadra de basquete, quadra de badminton, piscina, complexo esportivo coberto ou qualquer outra coisa. Você terá que manter a qualidade dessas comodidades para garantir que a experiência do hóspede esteja sempre no auge.

Suas metas e objetivos de negócios

Um plano de negócios devidamente fretado com metas e objetivos claros pode ajudar seu crescimento de curto e longo prazo. De acordo com suas metas de receita, você precisa monitorar e adaptar continuamente sua estratégia de preços. Se você definiu uma meta relacionada à ocupação para sua propriedade, precisa garantir que seu preço possa atrair tantos hóspedes para sua propriedade.

Ao gerenciar uma propriedade de aluguel de curto prazo, muitas coisas estão em seu prato. É sempre útil mergulhar fundo em sua propriedade em um instantâneo rápido! Nossa Portfolio Analytics ajuda exatamente nisso. É um sistema de relatórios em tempo real que fornece métricas de alto nível de sua propriedade. Ele fornece informações detalhadas sobre as tendências em seu portfólio que esclarecem as melhorias necessárias em sua estadia mínima, tendências de duração da estadia (LOS) e tendências de janela de reserva em sua estratégia de preços. Você também pode revisar e ajustar facilmente as listagens de baixo desempenho. Utilize este guia abrangente sobre como usar o Portfolio Analytics para informar sua estratégia de preços.

Entenda o mercado

Embora você tenha otimizado sua estratégia de preços de acordo com sua propriedade, você também precisa entender como as pessoas em sua localidade estão precificando suas propriedades. Cada viajante que olha para sua propriedade também está olhando para outras propriedades em sua localidade. Para conquistar suas reservas, você precisa se colocar um degrau acima deles em relação ao tipo de experiência que você oferece a eles. Você deve adaptar cuidadosamente a experiência de cada hóspede de acordo com suas expectativas. Às vezes, é mais fácil ouvir as dicas e truques de hospedagem do mercado.

Se você já possui uma propriedade ou é um iniciante completo, é importante continuar realizando análises de concorrentes antes de definir ou otimizar seus preços. Isso permitirá que você seja competitivo entre outras listagens semelhantes à sua.

Se o seu anúncio for novo, pode ser sensato precificar um pouco abaixo do mercado. Isso ocorre porque você terá menos avaliações do que outras no mercado e as pessoas estão menos propensas a escolher sua propriedade. Um preço reduzido pode ser apenas o incentivo para incentivar seus hóspedes em potencial a escolher!

Com as soluções de dynamic pricing da PriceLabs, você pode obter recomendações de preços com base em dados históricos e atuais de reserva, oferta e demanda do mercado, tendências sazonais e do dia da semana, eventos especiais e previsões de feriados e dias restantes para reservar sua propriedade. Embora todos esses fatores sejam aplicados automaticamente por nosso algoritmo, você pode utilizar nossos dados de vizinhança para conduzir sua própria pesquisa e aplicar suas próprias personalizações para informar sua estratégia de preços.

Vejamos como nossos dados de vizinhança podem ajudar a informar sua estratégia de preços.

Esse recurso pode ser usado para entender os vários fatores que afetam seus preços. Para acessá-lo, clique na guia ‘Dados da vizinhança’ na visualização do calendário da listagem que deseja analisar.

Nota: Todos os preços estarão na mesma moeda do seu anúncio.

Localização

A guia de localização mostra informações detalhadas de todas as listagens em sua vizinhança para os próximos 60 dias. Você pode aumentar o zoom e passar o mouse sobre o ponto para ver mais informações sobre as listagens. A cor de cada ponto é determinada pela taxa média da listagem. À medida que a tonalidade se intensifica para vermelho, a taxa média aumenta. Para anúncios do Airbnb, o mapa também mostra o nome do anúncio e a estadia mínima na dica de ferramenta de foco.

Compare o calendário da concorrência

Você já se perguntou como estão os outros anúncios em sua vizinhança? Você pode comparar os calendários de seus concorrentes (até 10) com esse recurso.

Você pode selecionar as listagens que deseja comparar. Você pode selecionar até 10 anúncios.

Os preços dos seus anúncios são mostrados em negrito, as datas indisponíveis ficam esmaecidas e o nome do anúncio o levará ao portal de anúncios.

Como selecionar as listagens:

Depois de selecionar as listagens, clique em “Obter Calendário” para ver as tarifas do seu concorrente –

Embora seja importante entender o desempenho dos aluguéis de curto prazo em sua localidade, também é importante entender o desempenho dos hotéis. Isso ocorre porque seus hóspedes podem estar procurando aluguéis de curto prazo e hotéis enquanto planejam suas férias. Como você pode pesquisar hotéis em sua localidade usando dados de bairro? Os dados do hotel mostram seus preços em comparação com os hotéis mais próximos na sua área. Você pode analisar até 10 em sua área.

Como acessar os dados do hotel?

Ao clicar em um nome na legenda, você pode ocultar/mostrar a linha do hotel correspondente no gráfico.

Entenda sua posição no mercado

Agora você mergulhou fundo em sua propriedade; Você também analisou o mercado. O próximo passo é entender onde você está no mercado. É importante entender em qual percentil você se enquadra para garantir o preço adequado de sua propriedade.

O que é um percentil?

Em termos simples, um percentil é um termo que descreve como uma pontuação se compara às outras pontuações do mesmo conjunto.

Se você está apenas começando sua jornada de aluguel por temporada, recomendamos que você defina o preço no 25º percentil. Existem quatro percentis: 25º, 50º, 75º e 90º. À medida que sua propriedade sobe na avaliação, o percentil em que sua propriedade se enquadra também aumentará.

Digamos, por exemplo, que você tenha um condomínio de luxo de frente para as praias de Malibu. Você provavelmente terá um preço muito alto, talvez no 75º ou 90º percentil, dependendo das comodidades que você oferece.

Com esses dados, você pode analisar como seus preços se comparam aos preços das outras listagens em seu conjunto competitivo.

Você precisa definir o filtro do quarto antes de visualizar as informações de percentil em nossa guia Dados do bairro. Isso ajudará a organizar as listagens que você deseja analisar e comparar.

Como acessar o filtro do quarto?

No canto superior direito da guia Dados do bairro, você pode encontrar o filtro do quarto. Clique para adicionar ou remover anúncios com o número de quartos em que você está interessado ou clique em ‘Selecionar tudo’ para ver o grupo completo de anúncios que atribuímos como seu bairro PriceLabs .

Agora que você definiu o filtro do quarto, vamos ver como analisar seu percentil.

O gráfico de visão geral classifica as informações sobre vários anúncios de acordo com os quartos e mostra os preços em uma faixa de baixo a alto. Ele ajuda você a analisar as reservas feitas nos últimos 30 dias. Para os 124 estúdios de 2 quartos nesta área, as reservas variam de US $ 9391 na extremidade inferior a US $ 15160 na extremidade superior.

Neste ponto, você teria definido seus preços e também poderia estar atraindo hóspedes. Você já se perguntou como será sua ocupação no futuro? Ajudamos você a analisar seus preços futuros e sua taxa de ocupação futura.

Antes disso, vamos entender o preço atual e o preço recomendado.

Qual é o preço atual?

É o preço que nosso algoritmo viu para sua listagem em seu PMS, canal ou gerenciador de canais. Isso é atualizado sempre que uma sincronização ou salvamento e atualização é feito. Se a listagem que você está analisando está sincronizada há pelo menos um dia com o PriceLabs, geralmente mostramos as taxas de ontem.

Qual é o preço recomendado?

É o preço que é mostrado atualmente no calendário do PriceLabs. É provável que você veja uma diferença entre as taxas de ontem (atuais) e de hoje (recomendadas) porque não alterou seu preço base ou personalizações.

Tabela de cores para as futuras cartas

A tabela de preços futuros mostra sua ocupação atual e os preços recomendados, juntamente com a faixa percentual das diárias para o próximo ano. O gráfico de ocupação futura mostra a ocupação média em sua área para cada data do próximo ano, juntamente com as datas bloqueadas existentes.

Ao passar o mouse sobre o gráfico, você poderá ver os preços reais e os preços recomendados para essa data específica, juntamente com os dados percentuais.

Embora você tenha todas essas informações, entendemos que você pode ter sua maneira de analisá-las. Você também pode baixar esses dados como CSV (formato Excel) e analisá-los de forma independente.

Os preços fixos são coisa do passado, graças às ferramentas gestão da receita de aluguel de curto prazo. Configurar uma estratégia de preços fluida que combine os preços de sua propriedade com a demanda do mercado em tempo real pode aumentar sua demanda. Adaptar suas taxas permitirá que você seja competitivo e aumente seus lucros. É importante entender os fatores aos quais você precisa adaptar seus preços.

Se você tiver uma pergunta, história ou feedback para nós, basta entrar em contato conosco. Adoramos ouvir de você.