Updated: agosto 6, 2024
O que é Taxa de Ocupação?
Como calcular sua taxa de ocupação?
O que é Taxa de Ocupação dos Hóspedes?
O mito da taxa de ocupação de 100%
RevPAR
Taxa Média Diária (ADR)
Janela de Reservas
Tempo de Permanência
Como aumentar sua taxa de ocupação?
Como gestor de imóveis, você deve sempre medir o desempenho da sua propriedade para continuar melhorando-a. Acompanhar métricas importantes, como a taxa de ocupação, ajudará você a quantificar o desempenho do seu imóvel e elaborar uma estratégia de preços eficaz.
A taxa de ocupação, uma das métricas mais importantes para acompanhar o sucesso do seu imóvel, informa quantos dias seu imóvel está ocupado a partir dos dias em que você o disponibilizou. Para aumentar sua taxa de ocupação, primeiro você precisa entender como medi-la em profundidade e como obter insights de seus resultados.
Vamos mergulhar de cabeça nisso.
What is Occupancy Rate?
Occupancy rate is occupied units divided by the total number of units available, then multiplied by 100 to get a percentage. For example, if 85 out of 100 hotel rooms are booked, the occupancy rate is (85/100) * 100 = 85%. This shows 85% of the rooms are occupied.
A taxa de ocupação dos seus aluguéis de temporada é a porcentagem do número total de noites que foram alugadas durante um período específico. Você pode calcular sua taxa de ocupação para qualquer período de tempo.
Sua propriedade pode ser 0% reservada ou 100% disponível em qualquer dia.
Por que a taxa de ocupação do Airbnb é importante?
As taxas de ocupação da Airbnb são importantes por várias razões, tanto para os anfitriões como para o sucesso geral de uma propriedade da Airbnb. Aqui estão algumas das principais razões pelas quais as taxas de ocupação do Airbnb são importantes:
Rentabilidade
Muitos anfitriões do Airbnb visam principalmente gerar renda com suas propriedades de aluguel. Taxas de ocupação mais altas geralmente levam ao aumento da receita, já que mais noites reservadas significam mais renda para o anfitrião. Monitorar e otimizar as taxas de ocupação ajuda os anfitriões a maximizar os retornos financeiros de seus investimentos.
Planejamento Financeiro
Os anfitriões geralmente dependem da renda de sua propriedade do Airbnb para planejamento financeiro e orçamento. Conhecer as taxas de ocupação esperadas permite que os anfitriões prevejam receitas, planejem despesas e tomem decisões informadas sobre sua propriedade.
Posicionamento Competitivo
O Airbnb é um mercado competitivo, e os anfitriões precisam estar cientes do desempenho de suas propriedades em comparação com anúncios semelhantes na área. Eles devem acompanhar os preços e o desempenho dos aluguéis de temporada dos concorrentes. Uma taxa de ocupação consistentemente alta pode indicar que um imóvel está em demanda e competitivo dentro do mercado.
Retorno sobre o Investimento (ROI)
Os anfitriões investem tempo, esforço e dinheiro na criação e manutenção de suas propriedades do Airbnb. O monitoramento das taxas de ocupação ajuda os anfitriões a avaliar o retorno de seu investimento e tomar decisões baseadas em dados sobre melhorias na propriedade, ajustes de preços ou estratégias de marketing.
Estratégias de Marketing e Pricing
Entender as taxas de ocupação permite que os anfitriões ajustem suas estratégias de marketing e preços. Se as taxas de ocupação forem menores do que o desejado, os anfitriões podem ajustar seus preços, oferecer promoções ou aumentar o apelo da propriedade para atrair mais hóspedes.
Experiência do hóspede
Manter uma taxa de ocupação saudável é crucial para os anfitriões priorizarem experiências positivas dos hóspedes. Uma propriedade consistentemente reservada indica que os hóspedes a consideram atraente, levando a avaliações positivas e potenciais reservas repetidas.
Conformidade regulatória
Em alguns locais, pode haver regulamentos ou restrições sobre o número de noites que uma propriedade pode ser alugada. Os anfitriões devem estar cientes e cumprir os regulamentos locais, e monitorar as taxas de ocupação os ajuda a permanecer dentro dos limites legais.
Manutenção e Operações
As altas taxas de ocupação podem afetar o desgaste de um imóvel. Os anfitriões devem gerenciar os horários de manutenção e limpeza de forma eficiente para garantir que a propriedade permaneça em boas condições para os hóspedes, especialmente durante os períodos de pico de reserva.
As taxas de ocupação da Airbnb fornecem aos anfitriões informações valiosas sobre o desempenho da sua propriedade de aluguer e servem como uma métrica chave para a tomada de decisões estratégicas que contribuem para o sucesso do seu negócio na Airbnb.
Como calcular sua taxa de ocupação?
The occupancy rate is simply calculated by dividing the nights booked by the total nights that were available.
Occupancy rate = (Number of nights booked / total available nights)*100
Vamos fazer algumas contas rápidas.
Digamos que sua propriedade está reservada para 15 dias de 30 em um mês.
Sua taxa de ocupação seria = (15 / 30 ) * 100 = 50%
Calcular suas noites disponíveis pode ser complicado. Cada dia do calendário pode ser classificado como
- Disponível para reserva dos hóspedes
- Bloqueado devido a estadias do proprietário ou manutenção
- Reservado por hóspedes pagantes
Qual desses dias você deve considerar ao calcular sua taxa de ocupação?
Bem, isso difere. Alguns gerentes de propriedade querem excluir datas bloqueadas de seus cálculos.
Mas, na maioria dos casos, o total de noites é uma agregação de todos os dias do calendário.
Total de Noites = Noites Disponíveis + Noites bloqueadas + Noites Reservadas
Dependendo do objetivo do gerente de propriedade individual, alguns podem optar por não incluir noites bloqueadas em seu cálculo de taxa de ocupação. Vejamos este método de cálculo da taxa de ocupação, que é bastante popular entre os gestores de imóveis.
Qual é a Taxa de Ocupação dos Hóspedes?
Embora seja importante calcular sua taxa de ocupação para todo o mês, independentemente do proprietário ou das noites bloqueadas, também pode ser útil observar a taxa de ocupação do total de noites disponíveis para os hóspedes reservarem e pagarem. Com a ajuda da taxa de ocupação dos hóspedes, você pode olhar especificamente para as noites que você teve hóspedes pagantes em sua propriedade.
A taxa de ocupação dos hóspedes é a percentagem das noites que os hóspedes reservaram do total de noites disponíveis para reserva. Essa métrica exclui qualquer tipo de bloco, incluindo noites de proprietário.
Taxa de ocupação dos hóspedes = (Número de noites reservadas/total de noites disponíveis para os hóspedes reservarem) * 100
Digamos que sua propriedade foi reservada 15 de 30 dias em um mês.
Neste, seu imóvel ficou fechado para manutenção por 3 dias, e o proprietário o bloqueou para seu uso pessoal por 4 dias.
Suas noites disponíveis seriam = 30 – 7 = 23
Sua taxa de ocupação seria = (15/23) * 100 = 65,2%
Se você comparar isso com a ocupação padrão, notará uma enorme diferença de 15,2%. Com a taxa de ocupação dos hóspedes, você pode calcular com precisão o número de noites que estão lhe rendendo dinheiro.
O mito da taxa de ocupação de 100%
É um entendimento comum que uma taxa de ocupação de 100% é uma coisa boa. Às vezes, é. Às vezes, não. Para entender melhor isso, precisamos entender duas outras coisas:
- Atuação no mercado e
- Suas métricas de receita
Para entender o papel da atuação do mercado, é preciso comparar o seu imóvel com outro imóvel do seu bairro.
Digamos que você está reservado para o mês inteiro. Mas a reserva é de longo prazo; O hóspede reservou uma estadia de 40 dias a uma tarifa com desconto.
Sua taxa de ocupação mensal é de 100%; eles reservaram por US $ 120 / noite.
Outra propriedade em seu bairro foi reservada para 22 dias de 30, mas a uma taxa mais alta por noite – digamos, US $ 180 / noite.
| Sua taxa de ocupação = 100% | Taxa de ocupação concorrente = 73,4% |
| Seu ADR = $120 | Seu ADR = $180 |
| Receita de Aluguel = 100 x 120 x 30= $ 3,60,000 | Receita de Aluguel = 73,4 x 180 x 30= $ 3,96,360 |
Mesmo que sua ocupação seja alta, isso não significa que sua receita também seria alta. Isso pode ser porque
- Você se precificou mais baixo do que o mercado.
- Você tem reservas de longo prazo a um preço mais baixo do que várias reservas de curto prazo a uma taxa mais alta.
Ao calcular nossa taxa de ocupação, é importante garantir que você também esteja olhando para outras métricas, como
- RevPAR
- Taxa Média Diária (ADR)
- Janela de reservas
- O tempo médio de permanência
RevPAR
RevPAR compara o dinheiro que você ganha por noite com as noites reservadas. Você pode usar isso para comparar e avaliar suas estratégias de preços. O RevPAR pode ser calculado dividindo sua receita total pelo número de anúncios disponíveis ou simplesmente multiplicando a taxa de ocupação e o ADR.
RevPAR = receita total / não. de anúncios disponíveis
ou a fórmula mais comum:
RevPAR = ocupação x ADR
Ao contrário de qualquer outra métrica, o RevPAR considera tanto a sua taxa de ocupação como a sua taxa média diária. Assim, você pode analisar o desempenho geral da sua propriedade usando essa métrica.
Para ajudá-lo a se aprofundar e entender como calcular o RevPAR para o seu imóvel, preparamos um guia útil – Como calcular o seu RevPAR
Taxa Média Diária (ADR)
A Tarifa Diária Média mede a diária paga pelo seu hóspede durante a sua estadia na sua propriedade de aluguel de temporada. É calculado dividindo a receita total durante a estadia pelo número de noites reservadas.
ADR = Receita Total / Número de Noites Reservadas
Digamos que sua propriedade está reservada para 15 noites por US $ 8000
Seu ADR = $8000 / 15
ADR = $533,33
Você pode ter alugado sua propriedade por tarifas diferentes em noites diferentes. ADR é uma média de todas as suas diárias diárias. Por exemplo, você pode ter cobrado US $ 400 por 8 noites e US $ 685 pelo resto das noites, elevando o total para US $ 8000.
Se você usar soluções dynamic pricing ou ajustar seus preços manualmente, seu ADR terá que ser ajustado constantemente dependendo de vários fatores:
- Sazonalidade
- Eventos ou dias de alta demanda
- Tendências de mercado
O ADR irá ajudá-lo a manter o controle da tarifa que seus hóspedes estão pagando e estão prontos para pagar por uma estadia em sua propriedade.
Janela de Reservas
A janela de reserva e o tempo de permanência adicionam outra camada de análise. Ele ajuda a entender por que você tem uma determinada taxa de ocupação durante um período específico de tempo.
A métrica da janela de reserva ajuda-o a analisar com que antecedência os hóspedes estão a reservar a sua propriedade. A janela de reserva é o número de dias entre o dia em que os hóspedes reservam e o dia em que o hóspede faz o check-in. Também é conhecido como ‘lead time’.
Digamos que sua janela de reserva normalmente é de cerca de 14 dias, e sua ocupação no início do mês é menor do que a do mercado. De acordo com a janela de reserva de seus hóspedes, você ainda tem tempo para começar a se preocupar. Neste ponto, você não precisa se preocupar em alterar seu preço base, porque seus convidados ainda não reservaram.
Tempo de Permanência
Ao comparar sua taxa de ocupação e seu ADR com seus concorrentes, também é importante olhar para o Tempo de Permanência. Ao olhar para a duração da estadia, você pode entender por quanto tempo seus hóspedes estão reservando sua propriedade. Isso ajudará você a entender melhor o mercado que você está atendendo e reavaliar seus preços de acordo. Por exemplo, a forma como você cobra seus quartos para uma estadia de fim de semana será definitivamente diferente de como você cobraria de um hóspede que reservou sua propriedade por mais de 3 semanas. Além disso, como no exemplo acima, não é importante olhar apenas para a sua ocupação ao comparar imóveis; É importante analisar as três métricas juntas.
O Portfolio Analytics da PriceLabs ajuda você a analisar essas métricas importantes para seu portfólio geral de uma só vez. É um sistema de relatórios em tempo real que rastreia KPIs importantes para suas propriedades para continuar melhorando seu desempenho e aumentando sua receita.
Qual a taxa média de ocupação?
A taxa média de ocupação para aluguéis de temporada varia amplamente com base em fatores como localização, tipo de propriedade e condições de mercado. Em destinos turísticos populares com alta demanda, a taxa média de ocupação pode ser relativamente alta, chegando bem acima de 70% ou até mesmo mais perto da ocupação total durante as altas temporadas. Por outro lado, em regiões mais calmas ou com mais concorrência, a taxa média pode ser menor, girando em torno de 50-60%. Propriedades de luxo em locais procurados podem alcançar altas taxas médias de ocupação, enquanto acomodações econômicas em áreas menos populares podem experimentar médias mais baixas.
Entender esses benchmarks é crucial para que os proprietários de aluguéis de temporada avaliem o desempenho de seus imóveis de forma eficaz. Ao comparar a taxa de ocupação de seus imóveis com a média regional, os proprietários podem estabelecer metas realistas e identificar áreas potenciais para melhoria. Por exemplo, se uma propriedade fica consistentemente aquém da taxa média de ocupação para sua localização, os proprietários podem precisar avaliar e ajustar sua estratégia de preços, melhorar os esforços de marketing ou considerar melhorias nas comodidades para se manterem competitivos no mercado.
Como é uma boa taxa de ocupação do Airbnb?
Uma boa taxa de ocupação do Airbnb normalmente começa em 50%, representando o ponto em que sua propriedade é reservada por mais da metade do tempo disponível. No entanto, os anfitriões são aconselhados a buscar uma taxa de ocupação do Airbnb de 65% ou mais para otimizar o desempenho de sua propriedade de investimento e o retorno sobre o investimento. Essa taxa mais alta garante que seu imóvel gere renda de forma consistente e não fique vago por longos períodos.
Reconhecer que o que constitui uma “boa” taxa de ocupação é relativo às condições do mercado local é crucial. Entender as taxas médias de ocupação em seu local específico é essencial para definir metas realistas. Alcançar uma taxa de ocupação de 70% em uma cidade onde a média é de 50% é considerado excelente, indicando que seu imóvel está em alta demanda em comparação com o mercado local. Por outro lado, uma taxa de ocupação de 70% em uma cidade com uma média de 80% pode sugerir que há espaço para melhorias em suas estratégias de marketing ou preços para igualar ou exceder o padrão de mercado. Portanto, uma boa taxa de ocupação do Airbnb é ultrapassar o limite de 50% e se alinhar ou exceder a média do mercado local para sua área específica.
Como aumentar sua taxa de ocupação?
Embora este artigo ajude você a entender o cálculo, é importante usar as várias dicas de hospedagem para aumentar suas reservas.
1. Certifique-se de que seu anúncio é preciso e atraente.
É importante ser franco com seus hóspedes sobre as comodidades que você tem ou não tem em sua propriedade. Além da total honestidade, um pouco de bajulação também ajuda. Você precisa enviar imagens visualmente atraentes e de cobertura total de sua propriedade para os anúncios, descrever sua propriedade para o T e torná-la atraente para os hóspedes. Tente pintar um quadro na mente de seus convidados.
Usando os PriceLabsMarket Dashboards, você também pode descobrir as comodidades populares que seus concorrentes estão oferecendo para aumentar a demanda e a visibilidade de sua propriedade.
2. Preço de acordo com a demanda do mercado.
O mercado está mudando continuamente, e seu preço também deve mudar com ele. Você deve continuar ajustando suas taxas de acordo com as tendências do mercado e sazonalidade. Aumente suas tarifas durante as temporadas mais movimentadas e ofereça descontos durante as temporadas lentas. Você precisa estar constantemente ciente do seu mercado e estudá-lo a fundo para tomar decisões informadas.
Soluções de preços dinâmicos podem ajudá-lo com os dados necessários para tomar decisões informadas.
Com as soluções de dynamic pricing da PriceLabs, você pode obter recomendações de preços com base em dados históricos e atuais de reserva, oferta e demanda do mercado, tendências sazonais e do dia da semana, eventos especiais e previsões de feriados e dias restantes para reservar sua propriedade.
3. Comercialize seu imóvel adequadamente.
Você precisa redirecionar e redirecionar a agulha de sua estratégia de marketing de aluguel por temporada para cada temporada. Nem todos os hóspedes são iguais.
Da mesma forma, nem todas as estações tratarão sua propriedade da mesma maneira. Você precisa ter uma estratégia de marketing separada para as baixas temporadas. Digamos que haja uma queda na demanda no meio da semana. Primeiro, dê uma olhada nos tipos de hóspedes que reservam sua propriedade – podem ser viajantes a negócios. Agora, direcione-os por meio de negócios específicos.
Digamos que você tenha um resort à beira-mar. Você pode não ter muita demanda durante o pico do inverno. Em seguida, você pode analisar a criação de experiências, como eventos internos ou jogos nos quais os hóspedes possam estar interessados. Isso ajudará a atrair cada vez mais convidados.
Há mais KPIs para acompanhar em relação ao seu imóvel de aluguel por temporada. A taxa de ocupação tem que ser uma das principais métricas que você acompanha, junto com RevPAR e ADR. Essa métrica ajudará você a entender a saúde do seu anúncio e, em seguida, alterar adequadamente suas estratégias de preços ou seu ADR para maximizar seus lucros.
Principais pontos de retirada:
- Variabilidade na ocupação média: As médias flutuam com base na localização, tipo de propriedade e demanda do mercado. Pontos turísticos populares podem ver taxas acima de 70%, enquanto áreas mais tranquilas podem variar de 50-60%.
- Benchmarking para o sucesso: comparar a ocupação da sua propriedade com as médias regionais ajuda a definir metas realistas e identificar áreas de melhoria.
- Almeje 65% ou mais: Enquanto 50% marca um início decente, mirar 65% ou mais otimiza o desempenho da propriedade e garante um fluxo de renda constante.
- Questões do contexto local: Entenda as condições do mercado local para avaliar o que constitui uma “boa” taxa de ocupação. Exceder ou alinhar-se com as médias locais é a chave para o sucesso.
- Avaliação e adaptação contínuas: Avalie e ajuste regularmente preços, marketing e comodidades para manter a competitividade e maximizar as taxas de ocupação.
Sobre o PriceLabs
PriceLabs é uma solução gestão da receita para o setor de aluguel de curto prazo e hospitalidade, fundada em 2014 e com sede em Chicago, IL. Nossa plataforma ajuda anfitriões individuais e profissionais de hospitalidade a otimizar seus preços e gestão da receita adaptando-se às tendências de mercado em mudança e aos níveis de ocupação.
Com dynamic pricing, regras de automação e personalizações, gerenciamos preços e restrições de estadia mínima para qualquer tamanho de portfólio. Os preços são carregados automaticamente para canais preferenciais, como Airbnb, Vrbo e 100+ gestão de propriedades e integrações de canais.
Todos os dias, precificamos mais de 300.000+ anúncios globalmente em 135+ países, oferecendo ferramentas de classe mundial, como a Ajuda com Preços Base e o Mecanismo de Recomendação de Estadia Mínima. Escolha PriceLabs para aumentar a receita e simplificar a precificação e gestão da receita. Inscreva-se para uma avaliação gratuita no pricelabs.co hoje.
