Com a popularidade dos dynamic pricing no mundo do Airbnb, a maioria dos anfitriões e gerentes de propriedades que listam suas propriedades nas cidades percebem o valor da precificação inteligente e do gestão da receita. Muitos assumem que dynamic pricing é apenas sobre o aumento dos preços para eventos de alta demanda. Enquanto isso, os proprietários de vilas e chalés pensam que dynamic pricing e gestão da receita não são algo para eles, notavelmente, porque eles entendem as temporadas de alta demanda e baixa demanda razoavelmente bem para seus mercados! Além disso, provavelmente não há muitos eventos que passam despercebidos pelos gerentes de propriedades que operam vilas.
No entanto, dynamic pricing e gestão da receita vai além de apenas pensar em aumentar os preços para os dias do evento, mas é sobre definir tarifas ideais e restrições noturnas para maximizar a receita. Igualmente importante é usar preenchedores de lacunas para não perder receita de dias em que tarifas estáticas ou restrições de estadia tornam as reservas improváveis (ou mesmo impossíveis)!
A gestão de receita para vilas requer estratégias exclusivas
Não existe uma abordagem única quando se trata gestão da receita, especialmente para vilas, cada uma das quais pode ter características únicas. Abaixo, resumimos algumas ideias que ouvimos dos gerentes de propriedade sobre como maximizar a receita das vilas.
Para vilas que operam em áreas sazonais, os gerentes de propriedade têm restrições mínimas de noite para suas propriedades. Por exemplo:
- 3 ou 4 noites Estadia mínima em época baixa/média
- 5 a 7 noites obrigatórias na época alta
Tradicionalmente, víamos muitas reservas de sábado a sábado durante a alta temporada, reservadas com bastante antecedência. No entanto, ultimamente, estamos começando a ver padrões de reserva mais flexíveis à medida que os hóspedes começam a pensar no custo das passagens aéreas ou no trânsito na estrada para o trajeto de ida e volta da propriedade.
As tendências já estavam mudando, e ninguém sabe como será o mundo pós-COVID. Com as pessoas trabalhando em casa, os padrões de férias mudarão? (leia sobre “Como a Covid-19 mudará a gestão de receita para aluguéis de temporada”
A adaptação a esses novos comportamentos de viagem força os gerentes de propriedade a flexibilizar suas restrições de estadia. Assim, eles podem ver lacunas de dias órfãos com oportunidades de receita perdidas com restrições estáticas de estadia mínima!
Por exemplo: Joe tem uma restrição mínima de 7 dias durante a alta temporada de julho para suas propriedades. Ele recebe uma reserva de 4 a 10 de julho, uma ótima reserva de sábado a sábado. Aquele que ele gosta! Em seguida, ele recebe uma reserva de 15 a 21. É excelente garantir essa receita, mas, de repente, ele fica com cinco dias, do 10º ao 14º, onde ainda poderia obter uma reserva se não tivesse definido um mínimo estático de sete dias para seus aluguéis.
Especialmente para moradias em áreas sazonais com baixo potencial de arrendamento (apenas algumas semanas serão alugadas ao longo do ano), é crucial ter a melhor ocupação e rentabilidade.
Se isso soa como algo que você está procurando resolver. Leia abaixo sobre preços e estratégias de estadia mínima que podem ser adequadas para o aluguel de sua villa:
Estratégias de estadia mínima para aluguel de Villas/Chalés
Estratégia 1: Torne suas restrições de estadia mínima flexíveis, dependendo da janela de reserva do prazo de entrega. Usando PriceLabs, você pode configurar facilmente uma estadia mínima dinâmica para aumentar sua ocupação:
- Estadia mínima de duas noites de última hora (últimos 1 ou 2 dias, por exemplo)
- Estadia mínima de três noites como regra “normal”
- Estadia mínima de quatro noites além de 30 dias
- Estadia mínima de cinco noites além de 90 dias
Estratégia 2: Garanta a receita durante suas noites estratégicas de alta temporada adicionando configurações personalizadas para impor estadias mínimas estendidas nessas datas usando substituições de nível de data.
Estratégia 3: Para os dias de intervalo entre as reservas que poderiam permanecer sem reserva se você os ignorasse, configure uma estratégia de tarifa de reserva de dias órfãos. Você poderá abrir seu calendário para as reservas de 3, 4 ou 5 noites, mantendo uma estadia mínima de sete noites.
(leia mais sobre como definir a personalização da estadia mínima aqui)
Dica profissional: Um dos primeiros passos em sua estratégia gestão da receita deve ser pensar na segmentação de clientes. Se você entender quem são seus clientes, poderá determinar o comportamento de reserva. Isso ajudará você a definir suas regras de última hora e distantes. Exemplo: 30% dos meus hóspedes são alemães e geralmente reservam com sete meses de antecedência. Em contrapartida, 20% são espanhóis e reservam um mês antes da chegada.
Estratégias de preços relacionadas:
Estratégia 4: Para os dias órfãos em que você acabou de configurar um plano para permitir reservas, reduzindo suas restrições de estadia, aplique um “prêmio” no preço (ou desconto, dependendo da segmentação do seu cliente).
Por exemplo: Os viajantes dispostos a reservar uma villa com piscina por duas noites no auge do verão não terão muitas ofertas. E de sua parte, esta curta estadia neste tipo de acomodação que exige muito trabalho, deve ser lucrativa.
Estratégia 5: Se você reduziu suas regras de estadia mínima no último minuto, também pode aplicar um prêmio (ou desconto) nas reservas de última hora para garantir que as reservas sejam lucrativas ou que você possa garantir a receita com certeza.
Fazendo ajustes de preço base
Uma vez que as estratégias acima estejam em vigor e automatizadas, você pode personalizar ainda mais sua estratégia de tarifas de acordo com a villa. Cada villa é diferente, mesmo com o espaço ou número de quartos, os serviços podem ser muito diferentes: academia, spa, decoração luxuosa, etc.
Como o PriceLabs calcula seu preço diário a partir do Preço Base do seu anúncio, ajustar esse Preço Base é uma excelente maneira de posicionar facilmente sua propriedade na faixa de preço certa correspondente à sua qualidade ou conveniência. Se você estiver em uma área extremamente sazonal? Considere definir seu preço base (e limites de tarifa mínima/máxima) usando nossa configuração de perfil sazonal personalizado (leia mais sobre eles aqui).
Ao definir as taxas, é importante saber como outras pessoas em sua área estão definindo as taxas. Examine a ferramenta de ‘dados do bairro’ para ver como outras propriedades estão definindo seus preços base e quais ocupações estão recebendo.
Usuário avançado? Use os Market Dashboards para avaliar quais são os preços de outras propriedades de tamanho semelhante em sua área. Examine a seção de comodidades para ver se você tem as comodidades desejáveis. Tenha uma noção de sua posição no mercado e defina seu preço base de acordo.
Além de tudo isso, o robusto algoritmo de dynamic pricing do PriceLabs monitora continuamente sua área e ajusta as taxas de demanda do mercado. Se você precisar fazer ajustes nos preços finais, use as substituições no nível da data para alterar rapidamente suas tarifas para datas específicas.
O poder da automação
Tudo isso talvez possa ser feito manualmente. Por que considerar uma solução de preços? A resposta está no simples fato de que as máquinas são menos propensas a cometer erros do que os humanos para trabalhos repetidos.
Com nossos cálculos de preços noturnos e sincronizações de tarifas, você não precisa fazer login todos os dias para verificar se tem um dia órfão que pode ser perdido. Ou para abandonar suas restrições de estadia para reservas próximas.
Aproveitar a automação pode ajudá-lo a economizar tempo, reduzir o esforço e aumentar a receita. Você prefere ajustar manualmente as taxas?
Em resumo, usando uma plataforma gestão da receita , você poderá:
- Ofereça descontos de última hora diferentes para cada villa, dependendo dos níveis de desconto que você aceita para cada uma delas ou dos contratos de proprietário.
- Altere suas regras de estadia mínima em períodos específicos para se adaptar aos eventos locais.
- Teste estadias curtas com taxas aumentadas e veja se é uma alavanca de negócios empolgante para generalizar (perfeita para preencher lacunas, por exemplo)
Esperamos que essas dicas tenham lhe dado o que pensar sobre suas estratégias de preços para suas vilas ou chalés. Você tem alguma dica ou truque para compartilhar? Envie-nos uma nota para support@pricelabs.co