Se você tem um empreendimento de aluguel por temporada, acompanhar o desempenho dele é tão importante quanto atrair hóspedes e conseguir mais reservas. Os indicadores-chave de desempenho (KPI) de propriedades de aluguel por temporada são aspectos mensuráveis do seu negócio que você pode utilizar para entender e analisar seu desempenho. É uma forma de quantificar os mínimos detalhes do seu empreendimento de aluguel por temporada.
Desde a taxa de ocupação até as indicações que sua propriedade recebe, é essencial acompanhar esse tipo de métricas, pois elas podem ajudar você a calcular o retorno sobre o investimento (ROI). Isso permite que você faça ajustes nas suas operações para maximizar o lucro
Qual é o benefício dos KPI de aluguel por temporada?
Ao calcular com precisão seus KPI de aluguel por temporada, você pode:
- Monitorar o desempenho da propriedade
- Tomar decisões bem embasadas
- Quantificar as metas de negócios
- Resolver problemas
- Identificar, compreender e implementar tendências do setor
KPI de propriedades de aluguel por temporada que você pode monitorar:
- Receita
- Taxa de ocupação
- Preço médio da diária
- RevPAR
- Duração média da estadia
- Janela média de reserva
Receita
O mais provável é que você esteja entrando nesse setor para ganhar dinheiro. O dinheiro que você recebe das reservas é o que chamamos de receita, e ela pode ser calculada para diferentes períodos de tempo (por exemplo, receita diária, mensal ou anual).
Taxa de ocupação
A taxa de ocupação é uma porcentagem que corresponde ao número total de noites que foram reservadas dentro de um período específico. Ela também pode ser calculada para diferentes períodos de tempo (por exemplo, taxa de ocupação mensal ou anual).
Em um determinado dia, a taxa de ocupação da sua propriedade de aluguel por temporada ou residência unifamiliar pode ser 100% (reservada) ou 0% (disponível).
Cálculo:
Taxa de ocupação
= (Número de noites reservadas / total de noites disponíveis)*100
Por exemplo, vamos supor que seu aluguel de temporada tenha sido reservado para 15 dos 30 dias de um mês.
= 15 / 30
= 50 %
As noites disponíveis, nesse caso, podem ser um pouco complicadas.
Cada dia do calendário é classificado como:
- Disponível para reserva
- Reservado para alguém ou por alguém
- Bloqueado, quando um aluguel de temporada não está disponível para reservas (por exemplo, durante períodos de manutenção ou datas bloqueadas pelo proprietário)
Um aluguel por temporada pode ser bloqueado pelo anfitrião por motivos pessoais ou para fins de manutenção. Ao calcular a taxa de ocupação, algumas pessoas preferem remover os dias bloqueados, mas tanto os dias reservados quanto os dias disponíveis são contabilizados.
Preço médio da diária
O preço médio da diária é o valor médio pago por noite reservada na sua propriedade de aluguel por temporada.
Como é feito o cálculo? Divida a receita total gerada por uma unidade pelo número de noites durante as quais a unidade foi reservada.
Por exemplo:
Você gerou uma receita de cerca de US$ 1.000 a partir de uma reserva de 10 dias.
O preço médio da diária seria:
= Receita total / número de noites reservadas
= US$ 1.000 / 10
= US$ 100
Isso é diferente do preço real por noite, porque você pode aplicar um valor de US$ 50 a cinco noites e de US$ 150 às cinco noites restantes, de forma que a reserva de 10 dias também equivaleria a US$ 1.000.
Se você usa preços dinâmicos ou está ajustando os preços da sua propriedade, o preço médio da diária flutuará constantemente, pois as tendências do mercado estão sempre mudando. O preço médio da diária ajuda a monitorar o valor que seus hóspedes estão dispostos a pagar por um período específico para permanecer na sua propriedade de aluguel por temporada.
Estes são alguns motivos comuns para a flutuação do preço médio da diária:
- Sazonalidade
- Eventos ou dias de alta demanda
- Outras tendências que causam volatilidade (COVID, guerras, condições climáticas)
O preço médio da diária também é útil para estabelecer comparações com o seu grupo concorrente a fim de entender melhor a qualidade relativa da sua propriedade.
Receita por quarto disponível (RevPAR)
Se você calculou as duas métricas acima (taxa de ocupação e preço médio da diária) corretamente, o RevPAR pode ser obtido multiplicando as duas métricas.
Enquanto o preço médio da diária indica o quanto a sua propriedade ganha em determinada noite, o RevPAR ajuda a entender a capacidade da sua propriedade de preencher noites aplicando o preço médio da diária. O RevPAR permite que você contabilize a taxa de ocupação e o preço médio da diária simultaneamente. Isso é muito mais vantajoso do que analisar essas métricas por separado. Você pode ter um preço médio da diária alto e uma taxa de ocupação baixa. Ou um preço médio da diária baixo e uma taxa de ocupação alta. Ambos significam um desempenho ruim. Quando a tendência do seu RevPAR for crescente, você perceberá que seu desempenho está melhorando.
Como é feito o cálculo? O RevPAR é calculado dividindo a receita total pelo número de noites disponíveis ou, então, multiplicando a taxa de ocupação pelo preço médio da diária.
Por exemplo:
Noites disponíveis dentro do período especificado – 30
Noites reservadas –15
Sua receita total para o mês é de US$ 2.000 durante um período de 30 noites disponíveis.
O RevPAR seria:
= receita total / n.º de noites disponíveis ou taxa de ocupação x preço médio da diária
= US$ 2.000 / 30
= US$ 66,67
Depois de começar a monitorar o RevPAR, você pode passar a tomar decisões baseadas em dados, como estas:
- Reduzir o preço da diária para garantir mais reservas
- Manter uma diária mais alta para resultar em menos desgaste da propriedade
Parece haver certa confusão entre o preço médio da diária e o RevPAR, então vamos esclarecer isso. O preço médio da diária refere-se ao preço médio dos aluguéis reservados por dia. O RevPAR refere-se à receita por quarto disponível por dia, mês ou ano. É importante observar que, a menos que sua propriedade esteja 100% reservada, o valor do RevPAR será menor que o do preço médio da diária.
Por exemplo:
Digamos que você tem 50 noites disponíveis e apenas 20 reservadas.
Sua taxa de ocupação seria:
= Número de noites reservadas / noites disponíveis
= 20/50
= 40%
Agora, digamos que você ganhou US$ 4.000 durante as 20 noites.
O preço médio da diária seria:
= Receita total / n.º de noites reservadas
= US$ 4.000 / 20
= US$ 200
O RevPAR seria:
= Receita total / n.º de noites disponíveis
= US$ 4.000 / 50
= US$ 80
Em um cenário ideal, você teria reservas durante todo o mês, e seu preço médio da diária será igual ao RevPAR. É mais provável que isso varie de acordo com as reservas que você receber.
O RevPAR é um importante KPI de aluguel por temporada porque ajuda os proprietários ou gestores de propriedades a medir o sucesso geral do aluguel por temporada.
Embora o RevPAR meça a receita, ele não é um indicador da saúde financeira da propriedade. A saúde financeira é a capacidade de uma propriedade de transformar receita em lucro. O RevPAR monitora o dinheiro que entra na propriedade e ignora os custos associados, como comissões, serviços públicos, suprimentos, mão de obra, etc. Embora o RevPAR seja um KPI importante a ser monitorado, ele ainda tem suas limitações.
Duração média da estadia
A duração da estadia refere-se ao número de dias que os hóspedes permanecem na unidade durante uma reserva. A duração média da estadia refere-se ao número médio de noites que os hóspedes ficam na sua propriedade.
Esse é um KPI importantíssimo de se monitorar para aluguéis de temporada, pois um aumento nas estadias de curto prazo pode elevar os custos de manutenção e operação da sua propriedade.
Como é feito o cálculo? A duração média da estadia é calculada dividindo o número total de noites reservadas pelo número de estadias em uma propriedade durante um período de tempo específico.
Por exemplo, digamos que você tenha 6 reservas neste mês.
| Reserva 1 | 2 noites |
| Reserva 2 | 5 noites |
| Reserva 3 | 4 noites |
| Reserva 4 | 3 noites |
| Reserva 5 | 1 noite |
| Reserva 6 | 2 noites |
Número total de noites reservadas – 17 noites
Duração média da estadia
= N.º de noites reservadas / n.º de reservas diferentes
= 17 / 6
= 2,83 noites
A métrica de duração média da estadia pode afetar diretamente sua receita operacional líquida.
Além da duração da estadia, você ouvirá falar da estadia mínima. Esse é basicamente o número mínimo de noites durante as quais um hóspede pode reservar sua propriedade. Talvez você nem sempre queira que um hóspede reserve uma só diária. Nesses casos, você pode criar restrições para atrair apenas reservas mais longas ou de médio prazo, conforme sua preferência.
Usando nossa personalização dinâmica de restrições à estadia, você pode não só automatizar o processo de configuração das restrições à estadia, como também aumentar duração média da estadia na sua propriedade!
Janela média de reserva
A janela de reserva (ou antecedência da reserva) é o número de dias entre a data em que uma reserva foi feita e a data de check-in real para essa reserva.
Entender a janela de reserva pode ajudar a ajustar e otimizar seus preços e suas restrições à estadia.
O mito da ocupação de 100%
Atingir 100% de ocupação é um desafio que muitos proprietários e gerentes de propriedades enfrentam. Na verdade, isso pode não ser tão bom assim. Por quê?
- Quanto mais reservas, maior o uso. Assim, o desgaste aumenta, levando a uma maior necessidade de manutenção.
- Uma alta taxa de ocupação também pode significar que você está subvalorizando sua propriedade. Talvez seja hora de rever sua estratégia de preços.
Então, não é ideal ter uma alta taxa de ocupação? O ideal é ter um preço médio da diária alto? Vejamos.
Na maioria dos mercados, à medida que o preço médio da diária aumenta, a taxa de ocupação diminui. É claro que há exceções, como no caso de uma propriedade única ou um serviço exclusivo.
É aí que o RevPAR se torna a métrica imprescindível.
Vamos ver um exemplo (com um pouco de matemática):
Taxa de ocupação – 70%
Preço médio da diária – US$ 450
RevPAR – 70% x 450
= US$ 315
Receita de um ano – US$ 315 x 365
= US$ 114.975
Agora, vamos aumentar um pouco o preço médio da diária.
Taxa de ocupação – 70%
Preço médio da diária – US$ 480
RevPAR – 70% x 480
= US$ 336
Receita de um ano – US$ 336 x 365
= US$ 122.640
A diferença no lucro é de US$ 7.665.
A análise do RevPAR proporcionou uma maneira de aumentar o lucro.
Monitorar todos os KPI de aluguel por temporada é imprescindível para que os proprietários e gestores de propriedades possam ampliar seus negócios de forma rápida e fácil. Afinal, fazer todas essas contas em uma planilha do Excel é um tédio.
É aí que entra um serviço como o Portfolio Analytics do PriceLabs. Monitoramos tudo para você em tempo real, oferecendo insights úteis em uma única plataforma.
Com o Portfolio Analytics do PriceLabs, você tem um sistema de geração de relatórios em tempo real que monitora KPI e métricas gerais de aluguel por temporada para sua propriedade. Assim, você tem acesso a um panorama rápido da saúde financeira da sua propriedade. Também podemos nos aprofundar mais e gerar insights sobre o desempenho e as métricas de cada propriedade. Você pode usar nossos dados para tomar decisões bem embasadas no momento de definir sua estratégia de preços.
Com o Portfolio Analytics e o Market Dashboard, você pode comparar sua propriedade com outras na sua vizinhança. As soluções de precificação dinâmica do PriceLabs podem gerar recomendações de preços com base em dados históricos e atuais sobre reservas, oferta e demanda do mercado, tendências sazonais e para dias da semana, eventos especiais e feriados previstos, e dias restantes para reserva.
Embora esses não sejam os únicos KPI de aluguel por temporada, vale a pena monitorá-los para otimizar sua estratégia de preços. Esperamos que isso ajude você a tomar decisões bem fundamentadas. Uma boa gestão da receita depende da definição dos preços certos, o que pode fazer toda a diferença para seu aluguel de temporada. O PriceLabs estuda constantemente o mercado para encontrar o ponto de encontro entre a oferta e a demanda.