Resumo:
- Existem três métodos para gerenciar os preços do Airbnb: o Preços Inteligentes do Airbnb, o preço manual e o software de preços dinâmicos, como o PriceLabs.
- A Estratégia de Ocupação Máxima se concentra em garantir reservas para cada noite disponível, precificando a propriedade na extremidade baixa do mercado.
- A estratégia de preços “Get the Maximum Rate” visa maximizar os lucros cobrando preços altos durante períodos de alta demanda.
- A estratégia de estadia mínima certa enfatiza a atração de reservas mais longas, especialmente durante os horários de pico, para aumentar a receita.
- A Estratégia Gap Nights destaca a importância de gerenciar períodos não reservados, conhecidos como “gap nights”, entre reservas longas. Os anfitriões podem usar ferramentas como PriceLabs estadia e maximizar a receita automaticamente.
- A estratégia de preços de aluguel de longo prazo envolve o aluguel do imóvel por períodos mais longos, listando taxas semanais ou mensais. Reduz o esforço de encontrar hóspedes frequentes, mas pode gerar menos lucro e exigir acordos adicionais.
- Dynamic Pricing A estratégia combina várias estratégias de preços para maximizar a receita e a taxa de preenchimento.
Como gerenciar os preços do Airbnb?
Você pode escolher um dos seguintes métodos ou combiná-los para obter a melhor estratégia de preços do Airbnb para sua propriedade listada.
- Preços Inteligentes do Airbnb: O Airbnb possui seus algoritmos de “Preços Inteligentes” integrados que calculam o preço de sua propriedade com base em vários parâmetros. Embora isso pareça uma escolha óbvia, em teoria, muitos anfitriões reclamam que não funciona para eles e não podem ser confiáveis cegamente. Assim, eles têm que recorrer a fazer suas pesquisas, que é a nossa abordagem a seguir aqui.
- Preços Manuais: Como muitos anfitriões discordam das recomendações de preços do Airbnb, o próximo passo é explorar o mercado e pesquisar usando o site do Airbnb para descobrir as taxas de aluguel na localidade ou usando uma ferramenta de análise de mercado, como painéis de mercado. Essa pesquisa leva tempo, mas você está no controle dos preços. Se, em vez disso, você deseja automatizar sua estratégia de preços, muitos hosts escolhem a automação de tarifas, que é a próxima abordagem.
- Software de automação de preços: Para aplicar suas estratégias de tarifas diariamente, você pode usar produtos de software PriceLabs. PriceLabs é uma ferramenta dynamic pricing do Airbnb usada por milhares de anfitriões. PriceLabs analisa vários pontos de dados para identificar pontos de preço para suas listagens. Além disso, seus preços são ajustados automaticamente a cada 24 horas. Existem várias razões pelas quais os anfitriões PriceLabs em vez do Airbnb Preços Inteligentes.
Como funciona o Preços Inteligentes da Airbnb?
O Airbnb tem seu algoritmo para sugerir preços para aluguéis e acessa vários fatores para sugerir seus preços. No entanto, o Airbnb tem acesso a dados que a maioria dos anfitriões não tem, portanto, espera-se que eles possam criar um algoritmo abrangente. Para recomendar preços, é provável que o Preços Inteligentes use pontos de dados como oferta e demanda em sua área para uma data, a integridade de seus anúncios, contagem de avaliações (status de superhost) e dias restantes para reservar, entre outros.
Com base em todos os fatores acima, eles terão um preço para o seu anúncio para cada dia. Este é um ótimo ponto de partida, mas como dissemos anteriormente, vários anfitriões acertaram e erram com o Preços Inteligentes do Airbnb. Muitos afirmaram que, se você usar o Preços Inteligentes, é necessária uma intervenção manual.
Os anfitriões da Airbnb podem obter rendimentos substanciais alugando as suas propriedades. A estratégia de preços correta do Airbnb é um dos principais fatores que determinam o sucesso de um aluguel. Definir o preço perfeito pode ser uma tarefa complexa, mas com a orientação e as ferramentas certas, você pode maximizar sua receita e atingir seus objetivos de hospedagem. Neste blog, exploraremos os meandros das estratégias de preços do Airbnb e forneceremos insights valiosos para ajudá-lo a otimizar seus anúncios.
Entendendo os fundamentos da estratégia de preços do Airbnb
Calcule seus custos noturnos
Um dos passos fundamentais na elaboração de uma estratégia de preços eficaz do Airbnb é entender seu custo de equilíbrio ou linha de fundo. Para definir um preço justo e rentável para o seu aluguel, você precisa contabilizar os custos incorridos para operar o seu aluguel. Isso engloba serviços públicos, impostos, manutenção e até mesmo sua hipoteca. Para calcular seu custo de equilíbrio noturno, totalize suas despesas mensais e divida-as por 30.
Lembre-se de que muitos anfitriões do Airbnb optam por adicionar uma taxa de limpeza além de suas tarifas noturnas, por isso é importante excluir essa taxa de seus custos noturnos. Por exemplo, se suas despesas mensais forem de US$ 2.500, seu custo noturno será de aproximadamente US$ 83.
Determine sua tarifa mínima por noite
Depois de calcular seus custos noturnos, o próximo passo é estabelecer sua tarifa mínima por noite. Esse valor deve superar seus custos para garantir que você não esteja apenas cobrindo despesas, mas também gerando lucro. Embora isso possa parecer simples, é imperativo realizar pesquisas de mercado para garantir que seus preços sejam competitivos.
Por exemplo, se seus custos noturnos são de US $ 83, você pode definir sua taxa mínima por noite em US $ 100 ou um pouco mais. No entanto, esse valor deve refletir a singularidade de sua propriedade, suas comodidades e sua localização.
Pesquisa de mercado sobre preços semelhantes do Airbnb
Para determinar o preço ideal para o seu Airbnb, você deve explorar os anúncios do Airbnb em sua área que oferecem valor e recursos semelhantes ao seu estabelecimento, considerando o tipo de propriedade, o número de camas, os quartos, as comodidades, as instalações e a localização.
Os Market Dashboards da PriceLabs permitem que os gerentes de propriedades encontrem todas essas informações em uma ferramenta simples de navegar, economizando horas de trabalho dos gerentes.
A taxa média noturna desses imóveis semelhantes servirá como referência para sua estratégia de preços. Lembre-se de que o Airbnb sugere preços um pouco mais baixos para novos anúncios para obter avaliações e classificações iniciais. Portanto, se você é novo no Airbnb, certifique-se de que suas tarifas iniciais sejam competitivas, pois isso beneficiará seu anúncio imediatamente e a longo prazo.
Ao fazer benchmarking, certifique-se de analisar os preços do seu concorrente em um intervalo de tempo mais amplo para garantir que você entenda todo o escopo das temporadas altas e baixas em seu mercado.
Adapte suas tarifas de acordo com a demanda do mercado
Os preços da Airbnb estão sujeitos a flutuações com base na procura do mercado, o que exige o ajustamento das suas tarifas. Esteja atento às altas e baixas temporadas em seu destino, adaptando sua estratégia de preços de acordo.
Por exemplo, durante a alta temporada, considere definir taxas mais altas para maximizar os lucros, oferecendo taxas mais baixas na baixa temporada para aumentar a ocupação. Além disso, eleve seus preços durante feriados e eventos locais que geram mais demanda do que o normal. Se você determinou que seu mercado geralmente tem maior demanda nos fins de semana, certifique-se de proteger essas datas valiosas com taxas mais altas.
Abrace os descontos Duração da Estadia (LOS)
Implementar descontos LOS em sua estratégia de preços é uma excelente abordagem para atrair reservas mais longas. Ao oferecer descontos para estadias semanais ou mensais (normalmente em torno de 10% para semanais e 20% para mensais), você incentiva os hóspedes a considerar estadias prolongadas.
Isso não só faz com que sua propriedade se destaque, mas também reduz os custos operacionais, já que a limpeza pode ser necessária apenas uma vez para estadias mais longas. Ao definir esses descontos, considere o que outros gerentes de propriedade em sua área estão fazendo e ajuste de acordo. Essas informações são facilmente acessíveis nos Market Dashboards PriceLabs.
Mantenha-se competitivo com ferramentas PriceLabs
Os gerentes de propriedades devem adotar ferramentas PriceLabs para desbloquear todo o potencial de receita de suas propriedades de aluguel. Essas ferramentas empregam algoritmos sofisticados e insights orientados por dados para ajustar as estratégias de preços, garantindo que as taxas sejam otimizadas para a demanda flutuante do mercado. Além disso, PriceLabs é totalmente personalizável, permitindo que proprietários e gerentes de propriedades tenham tanto (ou tão pouco) controle sobre sua estratégia quanto desejarem.
Ao analisar continuamente fatores como janelas de reservas, variações sazonais, eventos locais e preços de concorrentes, ferramentas PriceLabs podem adaptar as tarifas em tempo real, atraindo assim mais reservas e maior ocupação.
Simplifique seus preços com automação
Os gestores de propriedades devem simplificar seus preços com automação para gerenciar com eficiência um portfólio crescente e maximizar a receita. Essa automação elimina a necessidade de pesquisas e ajustes manuais demorados, permitindo que os gerentes de propriedade se concentrem em outras áreas que podem melhorar a receita, como decisões estratégicas, excelente experiência do hóspede, comunicação e operações.
Ao automatizar os preços com ferramentas como PriceLabs, os gestores de propriedades podem garantir que suas tarifas sejam sempre competitivas e adaptadas às condições do mercado, levando ao aumento da ocupação e da receita. Além disso, a automação fornece insights em tempo real e minimiza o risco de erro humano durante a entrada de dados, resultando em uma gestão de propriedade mais eficiente e lucrativa.
Monitore o desempenho de suas listagens
Monitorar o desempenho de seus anúncios regularmente é um aspecto crítico de qualquer estratégia de preços eficaz do Airbnb. Ao acompanhar de perto o desempenho de seus anúncios, você pode identificar rapidamente tendências, avaliar o impacto dos ajustes de preços e tomar decisões informadas para maximizar sua receita.
O monitoramento regular de desempenho ajuda a reconhecer quais propriedades estão prosperando e quais podem precisar de atenção. Ele também ajuda a determinar qual estratégia de preços está funcionando para você. PriceLabs fornece uma ampla gama de métricas de desempenho, com mais de 40 indicadores diferentes para ajudá-lo a avaliar o desempenho de suas listagens. Essas métricas ajudam a identificar listagens de baixo desempenho, permitindo que você tome medidas proativas para aumentar seu desempenho e lucratividade geral.
Seis estratégias de preços comprovadas do Airbnb para o sucesso
1. Estratégia de Ocupação Máxima
Maximizar a ocupação do seu imóvel é uma estratégia de precificação crucial. Para fazer isso, você deve definir preços competitivos que garantam reservas para todas as noites disponíveis em seu calendário. Ao manter-se vigilante e monitorar anúncios concorrentes em sua área, você pode garantir que seus preços sejam atraentes para os hóspedes em potencial, permanecendo lucrativos.
Uma maneira de automatizar essa estratégia é usando uma ferramenta de precificação dinâmica como o PriceLabs. PriceLabs permite que você identifique rapidamente oportunidades para alcançar a ocupação máxima, mantendo a taxa correta. Além disso, o PriceLabs permite automatizar as regras de Duração da Estadia para que os hóspedes tenham a opção de Duração de Estadia ideal disponível.
2. Estratégia de Preços “Ganhe a Taxa Máxima”
Essa estratégia se concentra em identificar períodos de alta demanda e capitalizá-los para maximizar os lucros. É tudo uma questão de cobrar preços premium durante os horários de pico. Por exemplo, se você possui uma propriedade à beira-mar, pode aproveitar os Market Dashboards da PriceLabs e verificar as tendências de preço e ocupação e as tendências futuras de ocupação para identificar os períodos de reserva mais lucrativos.
Ao definir tarifas mais altas durante o verão ou durante os festivais locais, você pode aumentar significativamente sua receita. Embora o custo noturno da sua propriedade possa ser de US $ 150, durante esses horários de pico, você pode alugá-lo por US $ 300 por noite ou até mais.
3. Estratégia de Estadia Mínima Ótima
A estratégia certa de estadia mínima é maximizar a duração das reservas, especialmente durante a alta temporada. Por exemplo, durante um fim de semana de festival popular, em vez de permitir estadias de uma noite, você pretende reservas de uma semana.
O mecanismo de recomendação MinStay da PriceLabs pode ajudá-lo a determinar as configurações de estadia mínima ideais para sua propriedade com base em dados de mercado. Ao desencorajar reservas de uma noite que podem levar a problemas como festas, você garante estadias mais longas e lucrativas.
4. Estratégia Gap Nights
Gap nights ou dias órfãos são os períodos não reserváveis entre duas reservas longas e desejáveis. Essas lacunas podem afetar significativamente sua receita se não forem gerenciadas corretamente. Com as personalizações de dias órfãos do PriceLabs, você pode ajustar automaticamente seus requisitos mínimos de estadia para maximizar as noites reservadas.
Por exemplo, se você tiver um requisito de estadia mínima de cinco noites, PriceLabs o reduzirá por um curto período para permitir reservas que se enquadrem nas lacunas órfãs. Isso aumenta sua receita mensal, evitando que noites valiosas fiquem sem reserva.
5. Estratégia de preços de aluguel de longo prazo para o Airbnb
Os aluguéis de médio e longo prazo podem ser uma maneira sem estresse de gerar renda com sua propriedade. Em vez de se concentrar em reservas de curto prazo, você aluga sua propriedade por períodos prolongados. Você pode listar tarifas para estadias semanais ou mensais.
Embora os aluguéis de longo prazo possam gerar menos lucro por noite, eles exigem menos esforço para encontrar hóspedes frequentes. PriceLabs pode ajudar no gerenciamento de aluguéis de longo prazo, fornecendo recomendações de preços baseadas em dados. Se, por exemplo, você possui um condomínio em uma cidade movimentada, pode optar por aluguéis de médio ou longo prazo ao se mudar para o trabalho. PriceLabs garante que suas taxas de aluguel sejam competitivas, atraindo inquilinos enquanto reduz seus esforços de gerenciamento.
6. Dynamic Pricing
A estratégia dynamic pricing combina várias estratégias para alcançar altas taxas de preenchimento e maximizar os lucros. Com as soluções Dynamic Pricing da PriceLabs, você pode personalizar as configurações e automatizar as estratégias de preços. Com o novo Hyper Local Pulse (HLP) introduzido pela PriceLabs, você pode ter uma estratégia de preços airbnb mais refinada.
O HLP aproveita os dados hiperlocais para garantir que seus preços não sejam apenas precisos, mas também adaptáveis. Isso significa que suas tarifas são otimizadas para atender às demandas específicas do mercado local, considerando fatores como eventos locais, sazonalidade e preços de concorrentes.
Conclusão:
Otimizar sua estratégia de preços do Airbnb não é um esforço único. Para prosperar em um mercado competitivo de aluguel de curto prazo, os anfitriões devem adaptar suas abordagens de preços a vários fatores, incluindo tipo de propriedade, localização e sazonalidade. Com a ajuda do PriceLabs, você pode automatizar seus preços enquanto se beneficia de insights orientados por dados. Comece sua jornada para maximizar sua receita do Airbnb e levar seu negócio de hospedagem para o próximo nível, adotando a estratégia de preços certa. O seu sucesso como anfitrião da Airbnb aguarda — comece hoje mesmo a sua transformação de preços.
Sobre o PriceLabs
PriceLabs é uma solução gestão da receita para o setor de aluguel de curto prazo e hospitalidade, fundada em 2014 e com sede em Chicago, IL. Nossa plataforma ajuda anfitriões individuais e profissionais de hospitalidade a otimizar a gestão de preços e gestão da receita, adaptando-se às mudanças nas tendências do mercado e aos níveis de ocupação.
Com preços dinâmicos, regras de automação e personalizações, gerenciamos restrições de preços e permanência mínima para qualquer tamanho de portfólio, com preços carregados automaticamente para canais preferenciais.
Todos os dias, precificamos mais de 275.000+ anúncios globalmente em 125+ países, oferecendo ferramentas de classe mundial, como a Ajuda com Preços Base e o Motor de Recomendação de Estadia Mínima. Escolha PriceLabs para aumentar a receita e simplificar a precificação e gestão da receita. Inscreva-se para uma avaliação gratuita no pricelabs.co hoje.
Perguntas Frequentes
Quais são os exemplos de estratégia de preços do Airbnb?
Exemplos de estratégia de preços do Airbnb incluem a “Estratégia de Ocupação Máxima”, que se concentra em garantir calendários de reservas completos oferecendo tarifas competitivas. Em contraste, a Estratégia de Preços “Get the Maximum Rate” visa maximizar os lucros durante períodos de alta demanda, capitalizando em altas temporadas e eventos locais. A “Estratégia de Estadia Mínima Certa” envolve atrair reservas mais longas durante os horários de pico para aumentar a receita, enquanto a “Estratégia de Noites Intervaladas” aborda períodos não reserváveis, gerenciando estrategicamente intervalos curtos entre reservas mais longas. Os gestores de propriedades também podem optar por uma “Estratégia de Preços de Aluguéis de Longo Prazo” para estadias prolongadas, simplificando as operações, ou uma “Dynamic Pricing ” que combina várias abordagens para maximizar a ocupação e os lucros, adaptando-se à dinâmica do mercado.
O que é uma calculadora de preços da Airbnb?
Uma calculadora de preços do Airbnb é uma ferramenta que ajuda os anfitriões a definir preços competitivos e que maximizam a receita para seus anúncios do Airbnb, considerando fatores como localização, demanda e taxas de concorrentes. Pode ser um recurso automatizado fornecido pelo Airbnb, conhecido como “Preços Inteligentes”, ou uma ferramenta de preços dinâmicos de terceiros, como PriceLabs, que oferece recursos mais avançados de otimização de preços para anfitriões.