Updated: janeiro 31, 2024
Quando o assunto é precificação para aluguel de temporada, existe um detalhe importante: a receita de um imóvel deve abranger os ganhos do proprietário e da empresa gestora. Nesse caso, uma das possibilidades é a prática do overprice.
Em geral, o modelo de comissão que usa o overpricing – ou seja, a aplicação de um percentual extra no valor cobrado do cliente – gera opiniões contraditórias. A principal dúvida questiona o fato de essa ser uma conduta ética e legal.
Por isso, neste artigo, vamos explicar o que é overprice e como a legislação vigente se aplica sobre o tema. Além disso, compartilhamos dicas para que as empresas que atuam com aluguel de temporada possam considerar o uso adequado do overprice.
Siga a leitura e confira!
O que significa o termo overprice?
Em tradução literal do inglês para o português, o significado de overprice é preço excessivo. Mas, no mercado imobiliário, o termo não quer dizer exatamente isso. Na verdade, trata-se de uma prática de comissionamento de corretores de imóveis.
A primeira informação importante para entender sobre o assunto é que o pagamento pelos serviços de um corretor de imóveis ou de uma imobiliária, normalmente, ocorre por meio de comissão.
Ou seja, quando ocorre a venda de um imóvel, o corretor que intermediou a transação recebe um percentual do valor pago pela pessoa que comprou a propriedade.
Para organizar a cobrança dessas comissões, cada estado possui uma tabela do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis que sugere honorários para os corretores de imóveis.
Mas, então, o que significa overprice nesse contexto?
De acordo com a Resolução nº 326/92 do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (COFECI), a prática de overprice se refere à cobrança de comissões em desacordo com o que está estabelecido nas tabelas de cada CRECI.
Na mesma resolução, o COFECI proíbe a aplicação do overprice por corretores de imóveis. Porém, como vamos esclarecer ainda neste artigo, isso não torna a prática ilegal.
Como funciona o overprice no aluguel de temporada?
No mercado de aluguel de temporada, o significado de overprice é um pouco diferente. Afinal, não há compra e venda de imóveis.
Assim, nesse setor, o overprice é um dos modelos de pagamento que os proprietários de imóveis podem adotar para pagar pelo serviço de empresas que fazem a gestão do aluguel de temporada.
O pagamento por overprice funciona da seguinte forma: primeiramente, o proprietário faz um acordo com a empresa para definir o valor fixo que deseja receber por cada diária.
Depois, a empresa que faz a gestão do imóvel tem autonomia para decidir qual preço vai divulgar no anúncio. Assim, se o cliente pagar R$300 pela diária e o valor acordado com o proprietário for R$150, a empresa fica com os R$150 restantes.
Além disso, não há restrição sobre aumento de preço em períodos de alta demanda, mas o proprietário sempre recebe o mesmo valor. Nessas situações, o overprice pode ser bastante vantajoso para as empresas.
Mas também é importante pontuar que o pagamento pode trazer algumas desvantagens:
- Em períodos de baixa demanda, não há muita flexibilidade para baixar o preço da diária, considerando o valor do proprietário e os custos de manutenção do imóvel;
- Também por causa da falta de flexibilidade, não há muito espaço para uso da técnica de revenue management.
É permitido ao corretor de imóveis promover a intermediação com cobrança de overprice?
Como explicamos anteriormente, o COFECI tem uma resolução que veda a prática de overprice. Isso se aplicaria a todos os corretores de imóveis, sejam os que atuam com compra e venda ou aluguel de temporada.
Mas, nesse ponto, a atuação do Conselho Federal que regulamenta a atividade profissional esbarra em outras instâncias legais que não permitem a padronização de preços.
De acordo com o Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE), as tabelas de honorários devem servir apenas como uma referência mínima para os corretores de imóveis, mas não podem prejudicar a livre concorrência de mercado.
Assim, podemos resumir os seguintes pontos:
- A prática de overprice não é crime;
- As tabelas de honorários de cada CRECI disponibilizam uma referência de valores, mas é possível cobrar mais;
- Os valores de comissão e/ou pagamento acordados entre proprietário e corretor de imóveis devem ser registrados em contrato formal.
Qual a punição para a prática de overprice?
Se, depois toda essa explicação, você se interessou em testar o overprice no seu negócio, precisamos deixar um alerta: existem algumas exceções em que essa prática pode ser considerada antiética e até mesmo ilegal.
Portanto, preste muita atenção nas possíveis “penalidades” que você pode ter se não seguir as boas práticas de overpricing:
- Você não tem liberdade para praticar o overprice sem o consentimento do proprietário. O próprio Código Civil estabelece que essas negociações devem estar em contrato.
- O COFECI pode questionar a cobrança de overprice. Mais uma vez, você deve ter o contrato em mãos para comprovar que o proprietário do imóvel concordou com o valor.
- Se você cobrar um valor extra do hóspede que não está no anúncio do imóvel, entra em cena o artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, que trata de cobrança indevida. Nesse caso, você deve devolver a quantia em dobro.
3 dicas para praticar overprice de forma ética
Para finalizar este artigo, preparamos um tópico exclusivo para as empresas que fazem gestão de aluguel de temporada e desejam explorar o overprice.
Veja a seguir algumas dicas para usar esse modelo de pagamento da melhor forma possível!
Tenha um contrato formal com os clientes
Já falamos algumas vezes sobre a importância do contrato, mas nunca é demais repetir. Quando você fecha a gestão de um imóvel, é essencial fazer um contrato técnico e profissional.
Nas cláusulas, não esqueça de incluir o acordo de pagamento pelos serviços de gestão profissional e o nível de autonomia para precificação das diárias.
Faça uma boa precificação
Por falar em precificação, não há como o overprice dar certo se você não tiver recursos suficientes para saber quanto deve cobrar nas diárias.
Apenas com sistemas adequados você vai conseguir definir tarifas competitivas e que permitem explorar ao máximo a taxa de ocupação dos seus imóveis.
O algoritmo da Pricelabs deixa todo esse processo mais fácil. Com análises baseadas em dados e projeções de demanda, a plataforma sugere uma tarifa base, além de estadias mínimas e ajustes de preços em períodos específicos.
Use a tecnologia a favor da sua empresa
Hoje em dia, não há dúvidas de que a tecnologia faz diferença na competitividade das empresas.
No aluguel de temporada, por exemplo, você pode investir em sistemas específicos de gestão e de precificação para otimizar os seus processos e melhorar o desempenho dos imóveis.
Mas aqui fica uma dica importante: é essencial garantir a integração do seu software de gestão de aluguel de temporada com o sistema de precificação. Dessa forma, você consegue usufruir o melhor de cada tecnologia.
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