A sazonalidade é um aspecto crucial do mercado de aluguel que proprietários, gerentes de propriedade e gerentes de receita não podem ignorar. Por exemplo, aluguéis de temporada em cidades litorâneas tendem a ter alta demanda durante os meses de verão, enquanto os chalés de esqui experimentam sua alta temporada durante o inverno.
Pontos de ação
- As estações são como as estações climáticas. Eles ocorrem durante o mesmo período de tempo todos os anos, mas pode haver pequenos atrasos ou urgência.
- Você pode usar Portfolio Analytics, Market Dashboard e os Dados da Vizinhança para analisar seu mercado e a temporada de listagem.
- É importante atualizar os preços de acordo com a temporada para otimizar a ocupação e aumentar a receita.
- Os perfis sazonais personalizados podem ajudá-lo a configurar a sazonalidade em seus preços
- Você pode usar perfis sazonais personalizados para adaptar dinamicamente diferentes configurações de estadia mínima para diferentes estações.
- As configurações em massa são fáceis com ‘upload CSV’ e recursos de nível de conta/grupo
Como entender as estações e defini-las para sua carteira de aluguel?
As temporadas dependem muito da localização dos aluguéis de temporada sazonais. No entanto, eles podem ser vagamente definidos como as seções do ano em que a demanda de sua propriedade flutua ano a ano.
As estações podem ser
- Condições climáticas de sua localidade – verão, inverno, primavera, outono e estações chuvosas.
- Flutuações de demanda em sua localidade
Por exemplo, você pode imaginar uma cidade de esqui com pico de inverno e baixa durante outros climas. No entanto, algumas das cidades de esqui capitalizaram com sucesso a demanda durante todo o ano. É essencial saber como está o desempenho do seu mercado naquele ano e como está o desempenho do seu imóvel em comparação com o mercado. Considere definir preços diferentes durante eventos anuais ou festivais em sua localidade.
Você deve olhar para dados passados ou futuros para entender a sazonalidade?
Vamos combinar os dois. Os dados anteriores informarão como está o desempenho do seu mercado e propriedade. Com isso, você pode confirmar o desempenho da sua propriedade por um determinado período de tempo. Quer verificar como o Natal pode funcionar para você? Você pode verificar como foi o desempenho no ano passado. Esses dados são comprovados; Você sabe que isso é um fato e repetirá se a apresentação não estiver vinculada a um evento único.
No entanto, os dados futuros são inconclusivos. Digamos que você esteja verificando como será o desempenho do Natal de 2023. O problema com esses dados é que há uma janela de reserva sólida de 9 meses. O gráfico pode não mostrar muita flutuação para você decidir sobre sua sazonalidade.
Você pode combinar isso com dados anteriores para entender a ação que deve ser tomada nesse período. O painel de mercado e os dados de bairro da PriceLabsMarket Dashboard ajudarão você a obter informações valiosas sobre o mercado e os preços dos imóveis.
Você pode usar esses dados para apoiar suas estratégias e demonstrar o desempenho de suas propriedades.
O Pricelabs Portfolio Analytics inclui um sistema de relatórios em tempo real que rastreia as métricas financeiras importantes de sua propriedade, fornecendo informações rápidas sobre seu desempenho.
Com uma análise mais profunda no nível da listagem, você pode usar nossos dados para tomar decisões informadas ao definir sua estratégia de preços.
Por que você deve atualizar seus preços de acordo com a temporada?
Uma resposta óbvia a essa pergunta é a otimização da receita – aumentar a receita e/ou aumentar a ocupação. Vamos dissecar isso:
Ajuda com Preços Base é uma ferramenta interessante que recomenda o preço base que você deve definir para o seu anúncio. Mas é mais profundo do que isso. Ele também mostra projeções de preços para esse ano com esse preço base.
Observação: isso representa o recurso de Ajuda com Preços Base do PriceLabs para ajudar a fornecer o contexto apresentado abaixo.
A captura de tela acima mostra que o preço base de mercado é de € 132. Com a sazonalidade aplicada, seus preços podem chegar a € 196.
Se você notar a caixa superior direita, poderá ver uma recomendação de queda de -11% no preço base. Isso é mostrado porque a ocupação histórica deste anúncio é baixa. Como a ocupação é baixa, o algoritmo recomenda uma redução nos preços.
No entanto, essa queda na ocupação pode não ser um fenômeno normal. Pode ser um efeito sazonal. Portanto, é recomendável fazer uma alteração de preço base em perfis sazonais personalizados.
Ao definir seu preço base, consulte as seções Baseado no mercado ou Recomendado para entender o preço que você precisa definir. Você pode escolher nossa recomendação ou definir um preço base manual.
(Mais sobre perfis sazonais personalizados abaixo)
O Vermont A-Frame aumentou sua ocupação para 85% usando perfis sazonais personalizados em um mercado de aluguel por temporada altamente sazonal.
Como gerente de propriedade, Becca gerenciou um extenso portfólio. Ela separou seu ano em 14+ perfis sazonais personalizados para otimizar os preços e testemunhou um aumento de 50% no ADR dos aluguéis de temporada de seus clientes.
Como adaptar os preços de acordo com cada estação?
PriceLabs, por padrão, aplica sazonalidade aos seus preços. Você pode verificar isso na dica de ferramenta de preços:
Em Fatores de mercado, você pode encontrar Sazonalidade, Fator de demanda e Fator de ritmo.
Você pode deixar as configurações padrão fazerem sua mágica em seus preços ou tomar as coisas em suas mãos e adicionar suas personalizações no Perfil sazonal personalizado e outras configurações no PriceLabs.
Você pode saber mais sobre como configurá-lo aqui – Configurações de preço mínimo, base e máximo sazonal
Casos de uso para perfis sazonais personalizados
- O ano tem corrido bem, mas setembro mostra uma projeção diferente. Talvez você não queira alterar suas configurações básicas aqui porque é apenas um desempenho de um mês. Um perfil sazonal personalizado pode ajudar aqui.
- Você vê que a temporada de snowbird está começando em algumas semanas e deseja alterar suas configurações de estadia mínima com uma alteração específica em seus preços. Crie um perfil sazonal personalizado com perfis de estadia mínima específicos para esse período.
- Sua propriedade tem uma estratégia de preços rígida. Você sabe exatamente o que quer e como quer que seja. Você pode usar o Perfil sazonal personalizado para criar quantos perfis quiser para controlar seus preços.
Práticas recomendadas para configurar perfis sazonais personalizados
- Quando você tem muitos anúncios, pode ter criado grupos para eles.
Você pode criar perfis sazonais personalizados em três níveis: Conta, Grupo e Listagem.
- Uma coisa a lembrar ao fazer alterações no nível do grupo ou da conta é definir o Perfil sazonal personalizado como uma porcentagem em vez de um número fixo. Isso ocorre porque cada anúncio pode ter um Preço Base, Preço Mínimo e Preço Máximo diferentes, e um Perfil Sazonal Personalizado fixo pode complicar as coisas.
- Tente aplicar perfis sazonais personalizados flexíveis em suas estações de baixa demanda e perfis sazonais personalizados mais rígidos durante as temporadas de alta demanda.
Por exemplo, em alguns mercados, quando é a baixa temporada, você pode querer obter reservas de um mês e, na alta temporada, procurar gerar receita por meio de estadias mais curtas.
Nesse caso, você pode aplicar um perfil sazonal personalizado com um perfil de estadia mínima flexível.
- Não toque no Preço Base, a menos que seja absolutamente necessário.
Você pode usar perfis sazonais personalizados para ajustar seu preço mínimo sazonalmente.
Não recomendamos ajustar seu preço base.
- Se você tiver vários anúncios e precisar de perfis sazonais personalizados avançados, poderá defini-los aqui, baixá-los, fazer alterações e enviá-los para o PriceLabs.
Usando PriceLabs para entender a sazonalidade do seu mercado
PriceLabs calcula e identifica automaticamente a sazonalidade para o seu mercado de aluguel por temporada. Também precificamos dinamicamente sua propriedade para corresponder à sazonalidade da sua propriedade. No entanto, você quer entender o que é sazonalidade para você e planejar de acordo. Você também pode fazer isso usando PriceLabs.
Você pode observar os seguintes gráficos no PriceLabs Market Dashboard para entender o desempenho anterior do seu mercado:
Você pode criar um conjunto de concorrentes e analisar o desempenho de suas listagens de concorrentes. Selecione e personalize as listagens que deseja neste conjunto de concorrentes. Dê um nome a ele, clique em ‘Gerar conjunto de composições’ e pronto.
Agora, você pode usar seus conjuntos de concorrentes ou qualquer um de nossos conjuntos de componentes pré-carregados para filtrar os dados mostrados no restante do painel.
Você pode usar os vários gráficos mensais disponíveis para acompanhar o desempenho dos anúncios do seu concorrente nesse mercado de aluguel por temporada sazonal.
Você pode verificar esses dados com os dados de desempenho da sua listagem usando o Portfolio Analytics.
Você também pode usar os dados da vizinhança e fazer o cruzamento com o conjunto de concorrentes criado no Market Dashboard.
Você já passou por todos esses gráficos, mas quer uma visão macro do desempenho do seu anúncio de 2 quartos no Kansas? Vejamos o que você pode fazer aqui.
Vá para Revisar preços. E no seu calendário. Entre em cada mês e veja como seus preços estão funcionando para você. Os preços de abril devem ser mais altos? Altere suas personalizações de acordo. (Mais sobre isso abaixo, continue lendo)
Nota: O preto no calendário é Substituições manuais específicas de data.
Como funcionam PriceLabs ?
Coletamos dados do Airbnb e da Vrbo a cada 2 dias de anúncios existentes nesses canais e a cada 15 dias para novos anúncios.
Você pode ler nosso artigo completo sobre como recomendamos preços e em que ordem nossas personalizações são aplicadas aqui – Como são calculadas as recomendações de preços?
Atualizamos seus preços com base nos fatores acima a cada 24 horas, e o preço atualizado é enviado para o seu PMS a cada 24 horas. Você pode ler sobre isso em detalhes aqui: Com que frequência minhas taxas são sincronizadas com meu PMS e como funciona o “Sincronizar agora”
Conclusão
Compreender a sazonalidade e implementar estratégias dynamic pricing de acordo pode ajudar os gerentes de propriedades a maximizar a receita e as taxas de ocupação ao longo do ano. PriceLabs pode ajudá-lo a entender e analisar a sazonalidade em seu mercado e listagem.
Recursos que podem ajudá-lo a entender as estações:
- Dados da vizinhança
- Ajuda com Preços Base
- Portfolio Analytics
- Market Dashboard
- Dica de ferramenta de preços
- Revisar Calendário de Preços
Como você pode usar os perfis sazonais personalizados?
- Adaptar as configurações de estadia mínima para diferentes estações do ano
- Controle os preços por um ou dois meses baixos em um ano
- Adapte os preços para um mercado altamente sazonal
- Faça alterações em listagens em massa usando planilhas CSV.
- Atualize essas configurações para listagens em massa no nível da conta/grupo/listagem