Updated: agosto 20, 2024
Você é proprietário de um aluguel por temporada ou gerente de propriedade que deseja maximizar sua receita? Uma estratégia que pode ajudar a atingir esse objetivo é a implementação de Restrições de Estadia Mínima. Você pode atrair estadias mais longas, reduzir a carga de trabalho de rotatividade e melhorar o desempenho geral do seu aluguel, otimizando sua ocupação. Neste blog, exploraremos os benefícios das restrições de estadia mínima. Além disso, como você pode implementá-los efetivamente para aumentar a receita e o sucesso do seu aluguel.
Um guia definitivo para restrições de estadia mínima
Os proprietários de aluguéis de temporada e gerentes de propriedades geralmente usam restrições de estadia mínima ou restrições de noite mínima para gerenciar suas reservas para diferentes temporadas e janelas de reserva. Por exemplo, eles otimizam sua ocupação durante datas de alta demanda, definindo uma restrição mínima de noite mais longa, quando as pessoas estarão dispostas a reservar por um período mais longo. É um recurso que ajuda os gerentes de propriedade a otimizar sua ocupação.
Os gerentes de propriedade geralmente estendem a estadia mínima durante as temporadas de alta demanda. Isso os ajuda a compensar a baixa ocupação durante as temporadas de baixa demanda. Durante um festival de uma semana nas proximidades, os gerentes de propriedade provavelmente exigiriam reservas por um período mínimo de 7 dias. É porque, durante esse período, é mais provável que os hóspedes reservem seu aluguel para a semana inteira.
Manter uma restrição de estadia mínima ou restrição de noite mínima de 7 dias evitará dias órfãos durante a semana. Além disso, os gerentes de propriedade querem evitar que seu aluguel fique desocupado durante os dias de alta demanda. Se eles não exigirem uma restrição de estadia de 7 dias, o aluguel poderá ser reservado por 4 dias durante um período em que a demanda é de 7 dias, fazendo com que eles lidem com um aluguel vazio pelos 3 dias restantes.
Como as restrições mínimas de noite são um recurso avançado, é aconselhável que você primeiro obtenha um bom conhecimento do seu mercado e tenha uma compreensão clara do tipo de reservas que deseja obter antes de usar as Restrições de Estadia Mínima.
Definir uma restrição mínima de noite mais longa durante uma tendência de mercado para estadias mais curtas pode parecer assustador, mas se você antecipar as necessidades de seus hóspedes e aproveitar as oportunidades de mercado, pode ser lucrativo.
Introdução às restrições de estadia mínima para o seu alojamento local
As restrições mínimas de noites são usadas para otimizar a taxa de ocupação do seu aluguel por temporada. É importante entender quando exigir estadias mais longas e quando permitir que seus hóspedes decidam se preferem uma estadia mais longa, não estabelecendo restrições.
Agora, os hóspedes exigem mais flexibilidade e vão para prestadores de serviços que lhes oferecem essa flexibilidade. Políticas e restrições complicadas, como requisitos de estadia mínima estendida, geralmente são um inconveniente que eles não preferem. Então, eles passam para aluguéis de temporada que lhes dão menos problemas e mais serviços.
Além disso, se você não tiver uma estratégia sólida de Restrições de Estadia Mínima, sua visibilidade online será diretamente afetada. Se um hóspede estiver procurando aluguéis de temporada por um período não alinhado com suas restrições de estadia, sua propriedade será filtrada por canais de reserva e custará reservas diretas valiosas a longo prazo.
Nenhuma restrição de noite mínima leva a mais reservas curtas, aumentando as lacunas do calendário e os custos de manutenção, bem como o risco de festas e reclamações. Embora a cobrança da taxa de limpeza do Airbnb possa cobrir os custos, ainda é necessário esforço para manter o aluguel, o que é indesejável para os anfitriões.
Portanto, é aconselhável ter restrições noturnas mínimas, mas somente depois de conhecer as tendências em andamento no mercado. Como você faz isso? Você obtém uma assinatura de um software como o PriceLabs, onde pode personalizar completamente sua estratégia para diferentes dias de demanda e otimizar sua ocupação. Continue lendo até o final para entender como o PriceLabs ajuda você a entender as tendências do mercado em seu bairro. Comece com uma assinatura gratuita de um mês e confira nossos planos de preços – você ficará viciado.
Continue lendo para conhecer diferentes estratégias de estadia mínima e como você pode personalizá-las no PriceLabs.
Estratégias de restrição de permanência mínima
Para otimizar a ocupação, os proprietários de aluguéis por temporada e os gerentes de propriedades usam várias estratégias para definir suas restrições de estadia mínima. É importante observar que essas restrições não podem permanecer constantes e é preciso verificar regularmente as tendências do mercado e ajustar de acordo.
Abaixo estão algumas estratégias comuns:
1. Estadias Mínimas Curtas (de 3 a 7 dias):
Se você tem uma propriedade maior, como um apartamento ou villa de 3 quartos, considere manter uma estadia mínima comparativamente mais longa de 3 a 7 dias do que um mínimo de 2 dias, porque as pessoas geralmente reservam propriedades maiores por mais de 2 dias. Além disso, ao exigir uma estadia mínima comparativamente mais longa, você pode ter certeza de que não está gastando muito na manutenção da propriedade, que tende a ser maior para listagens maiores. Isso também desencorajaria as pessoas a reservar sua propriedade para festas e eventos de um dia.
Outra razão pela qual você pode considerar manter uma estadia mínima de 3 a 7 dias é quando você está situado em um mercado que predominantemente tem estadias mínimas mais longas do que o mínimo muito curto de 1 a 2 dias. Por exemplo, mercados como a Flórida e os bancos externos da Carolina do Norte têm predominantemente uma estadia mínima de sete noites. Nesse caso, você pode permitir uma estadia mínima comparativamente menor, por exemplo, de cinco dias. Ao permitir maior flexibilidade, você estará em condições de cobrar mais por suas propriedades.
Estadias mínimas de 3 a 7 dias também são usadas em mercados sazonais, como cidades litorâneas, montanhas, etc., para compensar as baixas reservas registradas durante as temporadas de baixa demanda.
Em outros casos, alguns gerentes de propriedade optam pela estratégia de exigir períodos de permanência superiores a 2 dias a taxas mais baixas. Nesse caso, eles exigem uma duração de estadia comparativamente mais longa, mas a uma taxa comparativamente mais baixa do que o mercado para atrair mais reservas.
2. Estadias Mínimas Curtas (de 1 a 2 dias):
Propriedades situadas em mercados urbanos geralmente preferem manter suas restrições de estadia mínima limitadas a um período de 1 dia. Isso é especialmente comum para estúdios e apartamentos de 1 quarto. Em geral, um período mínimo de estadia de 1 dia é usado para os dias de semana. É porque os mercados urbanos não são mercados sazonais e raramente recebem reservas por mais de um ou dois dias, o que geralmente prevalece nos mercados sazonais durante as temporadas de alta demanda.
Estas propriedades utilizam uma estadia mínima de 2 dias durante os fins de semana. Anúncios e propriedades maiores em mercados sazonais escolhem uma estadia mínima mais curta de 2 dias durante a temporada de baixa demanda.
Uma estadia mínima mais curta é geralmente preferida por:
- Viajantes de negócios
- Viajantes que procuram uma escapadinha
- Grupos à procura de um lugar para festejar
- Pessoas que procuram uma estadia ou uma escapadela de fim de semana
3. Estadia de Média Duração (30 dias+)
Às vezes, os gerentes de propriedades e proprietários de aluguéis por temporada diminuem seu ADR para incentivar estadias de média duração. Isso é para aumentar sua ocupação durante as temporadas de baixa demanda. Nesse caso, eles tornam obrigatória a reserva de suas propriedades por um período mínimo de 30 dias.
As estadias de médio prazo também são usadas por proprietários em mercados onde existem regulamentos de aluguel de curto prazo. Por exemplo, em Charleston, o governo permite que uma listagem funcione como aluguel de curto prazo por apenas 144 dias por ano. No resto do tempo, é obrigatório que eles aceitem reservas por pelo menos 30 dias. Os gerentes optam por disponibilizar suas propriedades para aluguel de curto prazo durante a temporada de alta demanda. Eles estabelecem uma restrição mínima de permanência de 30 dias durante a temporada de baixa demanda.
Outras estratégias
1. Reservas do Dia do Órfão
Além de entender a restrição mínima ideal de noite, você precisa criar estratégias para os dias em que há lacunas em seu calendário. Essas lacunas são chamadas de lacunas órfãs.
Por definição, os dias órfãos são os dias entre duas reservas que são mais curtos do que a estadia mínima exigida pelo administrador da propriedade. Devido a isso, eles não poderão ser reservados porque não atendem ao requisito de restrições mínimas de noites. Você pode reservar o intervalo de uma ou duas noites ou dias órfãos. Defina configurações mínimas de noite separadas para esses dias órfãos,
2. Reservas de dias adjacentes
Outro fator que você precisa levar em consideração em sua estratégia de estadia mínima são os dias adjacentes. As configurações de dia adjacentes permitem que você aceite reservas mais curtas quando elas não criam uma noite com intervalo. Isso é feito ajustando o requisito de estadia mínima imediatamente antes ou imediatamente após uma reserva/bloqueio de calendário.
Você tem duas opções:
- Reservas adjacentes ANTES de uma reserva/bloqueio existente: Essas configurações são úteis para especificar que tipo de reservas você se sente confortável em aceitar antes de outra data de reserva/bloqueada existente. Por exemplo, uma reserva de 2 noites pode ser aceita se começar duas noites antes de uma data indisponível existente (resultando em dias sem intervalo).
- Reservas adjacentes APÓS uma reserva/bloqueio existente: Essas configurações são restritas ao dia seguinte a uma reserva existente – você pode especificar se concorda com uma reserva mais curta após uma reserva existente, desde que não crie uma lacuna.
3. Reservas de última hora
É mais provável que os hóspedes reservem por períodos mais curtos ao reservar no último minuto. Deixe-me dar um exemplo para entender melhor essa configuração. Na imagem usada abaixo, definimos os próximos sete dias para ter um requisito mínimo de 1 noite para os dias da semana e 2 noites para os fins de semana. Isso pode aumentar muito as chances de obter reservas de última hora que tendem a ser mais curtas. Você pode especificar até 3 regras de última hora min-night.
4. Reservas distantes
Quando os hóspedes reservam aluguéis de temporada com bastante antecedência, geralmente planejam ficar por um período mais longo. Isso é útil para preencher seu calendário com reservas mais longas e permite um mínimo regular de 2 ou 3 noites na janela principal de reservas (dependendo da sua localização).
Usando essa estratégia, você pode especificar uma duração mínima da noite e especificar quantos dias essa configuração deve ser aplicada. Por exemplo, se o seu hóspede estiver reservando sua propriedade com 6 meses de antecedência, ele deverá reservar a propriedade por pelo menos 7 dias.
Como você define as restrições de estadia mínima no PriceLabs?
Na PriceLabs, entendemos a importância de definir sua estratégia junto com os preços e restrições sugeridos. Portanto, nossas várias personalizações permitem que você tenha controle total sobre sua estratégia de preços e operacional. Você também obtém o benefício da automação de preços para que possa se concentrar em ficar à frente do mercado.
Com o PriceLabs, você pode configurar regras para aplicar os requisitos padrão de noites mínimas e regras personalizadas de noites mínimas para reservas de última hora, reservas de dias órfãos/dias sabáticos e reservas de longo prazo.
Introduzimos as Restrições de Estadia Mínima em 2017 para ajudá-lo a aumentar sua receita e reduzir os custos operacionais. Os dados de Duração da Estadia dos Market Dashboards e Análise de Portfolio Analytics podem ser usados para ter uma ideia aproximada de como essas configurações devem ser para suas listagens.
Mecanismo de recomendação MinStay
Mas sabemos que não é fácil descobrir a estratégia de estadia mínima. Por isso, adicionamos inteligência a essas personalizações para facilitar o gerenciamento de seus aluguéis.
Nosso mecanismo de recomendação Minstay é uma ferramenta baseada em dados que fornece recomendações dinâmicas de noites mínimas para propriedades de aluguel por temporada. Ele aproveita dados históricos, tendências de mercado e outros fatores relevantes para sugerir o tempo mínimo ideal de permanência para cada data. O mecanismo analisa fatores como padrões de reserva e demanda sazonal para fazer recomendações inteligentes. Ao usar um mecanismo de recomendação minstay, os proprietários e gerentes podem otimizar sua receita. Isso é feito definindo requisitos mínimos de noites apropriados que se alinham com a demanda do mercado e maximizam a ocupação. Você pode querer ajustar suas restrições de estadia mínima para maximizar a receita e por alguns motivos operacionais.
Você pode editar facilmente essas recomendações para que se encaixem em seus requisitos exclusivos.
Saiba como nosso mecanismo de recomendações MinStay funciona em nossa Base de conhecimento.
Vamos falar sobre como você pode definir restrições de estadia mínima no PriceLabs.
1. Vá para o botão “Editar” no painel Personalizações no Painel de Preços
2. Em seguida, vá para a guia “Restrições de estadia“.
3. Depois de ativar a opção “Atualização de estadia mínima“, um menu maior será aberto.
Você verá seis opções disponíveis para você. Vamos passar por cada um deles:
Selecione um perfil de estadia mínima
Existem duas subopções disponíveis aqui:
- Se você tiver um perfil de estadia mínima apropriado salvo em sua conta, poderá usar esse perfil em vez de inserir todos os campos novamente. Essa opção é mais útil para quem já possui perfis feitos no PriceLabs. Se você é novo, use a segunda opção.
- Com essa opção, você pode inserir valores personalizados.
Regra de permanência mínima padrão
Essa é a configuração padrão. É aplicado a todas as datas que não têm uma das regras especiais que podem ser aplicadas como exceção.
Estadia mínima para reservas de última hora
Esta opção permite que você defina Restrições de estadia mínima quando o hóspede estiver reservando seu aluguel no último minuto.
Estadia mínima para reservas distantes
A estadia mínima para reservas de saída distante permite que você especifique a duração mínima da noite e a distância em que ela deve estar ativa. Você pode especificar até 3 regras de última noite (você pode antecipar todos os cenários prováveis e ter regras ou isso, que legal é isso!).
Estadia mínima para reservas órfãs
Você obtém algumas opções diferentes no menu suspenso (cada uma delas é ativada apenas se a configuração de estadia mínima precisar ser reduzida para acomodar uma reserva):
- Comprimento da lacuna: Para qualquer intervalo do comprimento especificado na caixa (no exemplo acima, intervalos entre 1 e 4 dias), definiremos o mínimo para ser igual ao comprimento do intervalo. Se você estiver usando uma estadia mínima padrão baseada em valor, isso alterará as taxas diárias do período órfão para atender ao valor de reserva exigido.
- (Comprimento da lacuna – 1): Para qualquer intervalo da duração especificada na caixa (no exemplo acima, intervalos entre 1 e 4 dias), definiremos a estadia mínima para ser uma noite mais curta do que a duração do intervalo. Isso é útil porque pode ser difícil preencher uma lacuna de 4 dias com uma reserva de exatamente 4 noites, mas um pouco mais fácil encontrar uma reserva de 3 noites, embora deixe uma lacuna de 1 dia em aberto (dando a você tempo suficiente para limpar e preparar o aluguel para o próximo hóspede).
Observe que os intervalos de 1 dia permanecerão em um mínimo de 1 noite. Se você estiver usando restrições de estadia mínima padrão com base no valor, as diárias para períodos órfãos serão ajustadas para que a estadia mais curta permitida atenda ao valor mínimo de reserva exigido.
Estadia mínima para reservas adjacentes
Essas configurações permitem que você aceite reservas mais curtas quando elas não criam uma noite sabática. Observe que essas configurações dependem da data de início usada para restrições de estadia mínima.
Agora, falaremos sobre como você pode usar os Market Dashboards PriceLabs para entender como os hóspedes reservam de acordo com o prazo de entrega. Isso ajudará você a decidir quantas restrições de noite deseja aplicar de acordo com a janela de reserva.
A seção Tempo de permanência e prazo de entrega
O gráfico Duração da estadia por data de estadia nos Market Dashboards mostra a duração típica das reservas feitas para qualquer data no último número de dias selecionado. Você pode passar o mouse sobre o gráfico para ver detalhes sobre a duração da estadia e a tarifa média por noite para uma data específica. O gráfico abaixo mostra que a maioria das reservas feitas foi para estadias de curta duração (menos de sete dias), com a duração da estadia mais popular sendo de 3 a 4 dias.
Usando o gráfico acima como exemplo de padrões de restrições de estadia mínima em um mercado específico, você pode ver que a duração mais comum da estadia é de 3 a 4 dias e a maioria das reservas é feita com 1 a 2 meses de antecedência. Assim, você pode definir uma restrição mínima de noite por 3 dias para as reservas feitas com 60 dias de antecedência.
A duração da estadia e as tendências da janela de reserva
Este gráfico é mais comumente usado para ver as tendências de reserva para datas futuras. Neste gráfico, você pode ver um mínimo significativo para as datas em que as pessoas costumam reservar de 7 a 14 dias.
Da mesma forma, você pode acompanhar as tendências de reserva para todas as datas. Você pode identificar quais datas estão recebendo reservas mais altas e ajustar suas restrições mínimas de diárias de acordo.
Conclusão
Agora você sabe por que chamamos as Restrições de Noites Mínimas de “configuração avançada”. Ler e entender tudo isso deve ser exaustivo. No entanto, se você chegou até aqui, sabe tudo o que precisa saber sobre as restrições mínimas noturnas.
- Agora você pode definir as configurações corretas para dias órfãos, dias adjacentes, reservas distantes e reservas de última hora.
- A duração diferente da estadia ajuda a evitar que festas de grupo indesejadas e hóspedes de curto prazo reservem seu aluguel durante a temporada de alta demanda.
- Também pode ajudá-lo a aumentar sua ocupação durante as temporadas de baixa demanda. Você pode ajustar os requisitos de duração da estadia para atender a estadias mais curtas.
- Você também pode obter reservas de médio prazo aumentando os requisitos de estadia para 30 dias.
Lembre-se de que definir essas personalizações não é uma coisa única. Você precisa ficar por dentro das tendências de reserva para poder usar essa estratégia de forma benéfica.
