Updated: octubre 17, 2024
Alquileres a corto plazo vs a medio plazo vs a largo plazo
Cómo optimizar sus estrategias de precios para estadías a mediano plazo
1. ¿Su propiedad está hecha para alquileres a medio plazo?
2. Optimiza tus reservas y estrategias de precios para estancias de mitad de temporada
3. Comprenda el mercado en comparación con su propiedad
4. Investiga los servicios que puedes ofrecer
5. Mantén una comunicación adecuada con tus huéspedes
La demanda de alquileres a medio plazo ha aumentado rápidamente en los últimos años. Poder trabajar desde cualquier lugar es el principal contribuyente a esto. Cada vez son más las personas que buscan hogares temporales para trabajar en lugares a los que siempre soñaron viajar.
Como anfitrión de un lugar de este tipo, es importante estar al tanto de estos desarrollos y tendencias en la industria para aumentar sus ingresos. Puede utilizar varias estrategias de precios para las estancias a medio plazo para optimizar sus precios y aprovechar este aumento de la demanda.
Guesty encuestó a 400 administradores de propiedades sobre sus estrategias de adaptación para hacer frente al COVID-19. El 40% de ellos había optimizado su propiedad para estancias de medio plazo. El COVID-19 ha atraído a nuevos personajes de viajes como:
- Viajeros que se quedan atrapados en situaciones inesperadas como los confinamientos
- Nómadas digitales y/o autónomos
- Trabajadores de la salud
- Rascacielos: viajar a las zonas rurales por la paz
- Viajeros de negocios
- Tolvas de alquiler debido a la actual crisis de la vivienda
- Jubilados (mayores de 60 años)
La crisis de la vivienda en Estados Unidos se ha vuelto tan intensa que la gente se ve obligada a buscar hoteles y alojamientos para asegurarse un techo sobre sus cabezas. Con la mayoría de las empresas en línea, los trabajadores eligen no solo trabajar desde sus hogares, sino marcar tantos destinos como sea posible de su lista de viajes.
Comprender cómo capitalizar este aumento de la demanda puede desbloquear el potencial de crecimiento oculto en su negocio.
Alquileres a corto plazo vs. a mediano plazo vs. alquileres a largo plazo
El período por el cual decidas alquilar tu propiedad tendría un impacto significativo en los inquilinos que atraerías. Una propiedad de alquiler a corto plazo atraería principalmente a los vacacionistas, mientras que una propiedad de alquiler a largo plazo atraería a los nómadas digitales o a los pájaros de la nieve.
Intentemos definir los tres para obtener más claridad antes de profundizar en los alquileres a medio plazo:
| S.No | Alquileres a corto plazo | Alquileres a medio plazo | Alquileres a largo plazo |
|---|---|---|---|
| 1 | Los huéspedes suelen quedarse entre 3 y 7 días. | Por lo general, los huéspedes se alojan mensualmente. | Los huéspedes suelen quedarse durante 90+ días hasta más de un año. |
| 2 | El flujo de caja es rápido y sustancial, pero también inconsistente. | El flujo de caja es moderado, inferior al de los STR pero superior al de los LTR. | El flujo de caja es consistente pero considerablemente más bajo. |
| 3 | Los costos operativos son altos. | Los costos operativos son moderados. | Los costos operativos son moderados. |
| 4 | No se requiere contrato de alquiler. | El contrato de alquiler en un nivel fundamental puede ser necesario para garantizar que el huésped conozca sus derechos | Una persona que se queda en una propiedad durante más de 90 días puede ser considerada un inquilino en muchos lugares. Un contrato de alquiler sería entonces una buena elección. |
| 5 | Flexibilidad para cargar dinámicamente debido a la demanda variable en el mercado. | Flexibilidad moderada para cambiar los precios mensualmente según la demanda. | Precios fijos para la propiedad durante todo el año, ya que la propiedad se reserva para todo el año. |
| 6 | Las restricciones y regulaciones en la comunidad local son altas. Algunas localidades también han prohibido los alquileres a corto plazo. Debe tener en cuenta las restricciones locales. | No hay muchas restricciones o regulaciones legales en torno a los alquileres a mediano plazo. Debe tener en cuenta las restricciones locales. | Es posible que haya demasiadas restricciones en las que pensar al alquilar a largo plazo. La persona que ha alquilado su propiedad también podría tener beneficios para inquilinos. Debe tener en cuenta las restricciones locales. |
| 7 | Alto desgaste debido a la alta rotación. | Rotación moderada. Sin embargo, es posible que los inquilinos a mediano plazo quieran modificaciones en su propiedad. | Menor desgaste debido a una menor rotación; Sin embargo, los inquilinos a largo plazo pueden hacer modificaciones. |
| 8 | Demanda fluctuante de alquileres a corto plazo. Durante el confinamiento inducido por la pandemia mundial, los alquileres a corto plazo tuvieron que cerrarse hasta que el mundo se abrió. | El mercado es volátil pero estable. Si bien la demanda varía, las personas que han reservado por más de un mes aún necesitarían la propiedad durante ese período. | La volatilidad del mercado es significativamente menor. Lo más probable es que las personas que han reservado la propiedad por más de 4 meses no se vean afectadas en gran medida por el mercado o las tendencias globales. |
Alquileres a medio plazo: pros y contras
Es posible que haya comenzado con una propiedad de alquiler a corto plazo. Ha sido testigo de los cambios en el mercado y ahora está buscando transformarlo en un alquiler a medio plazo. Antes de tomar cualquier decisión, sopesar sus pros y sus contras es esencial para diseñar varias estrategias de precios para estadías a mediano plazo.
Ventajas de optimizar para alquileres a medio plazo
1. Menos costes operativos
Cuando una persona alquila su propiedad durante mucho tiempo, estaría exento de hacer que su propiedad se vea impecable para un nuevo huésped. Puedes ahorrar en los costes de limpieza. Un acuerdo entre tú y tu huésped también puede ayudarte a comprender la magnitud de tus costos de limpieza. La mayoría de los alquileres a medio plazo limpiarían después de que la misión se haya retirado o tendrían limpiezas opcionales a mitad de estadía. Si usted y su huésped lo desean, pueden acordar horarios de limpieza que sean diferentes a los suyos, o pueden acordar proporcionarles un servicio de limpieza.
2. Menor desgaste de su propiedad
La alta rotación de los alquileres a corto plazo está destinada a causar un mayor desgaste de su propiedad. Esto se puede evitar cuando la misma persona permanece allí por un tiempo.
3. Reducción del riesgo de ingresos
Es bien sabido que los alquileres a corto plazo, aunque lucrativos, conllevan su cuota de riesgos. No está garantizado que termine con una ganancia a fin de mes. Es posible que haya días en tu calendario en los que no tengas una reserva. Esto da como resultado ingresos inconsistentes. Cuando una persona alquila su propiedad por más tiempo, recibirá un alquiler continuo de su parte. Esto reduce el riesgo de pago o ganancia para ese mes.
4. Reducción de restricciones y legalidades.
Cada vez más condados están imponiendo restricciones a los alquileres a corto plazo. Esto se debe a la crisis de la vivienda. Sin embargo, no hay muchas restricciones en torno a los alquileres a medio plazo. Es importante recordar que, en la mayoría de las localidades, si una persona ha permanecido en su propiedad por más de 90 días, se considera un inquilino. Redacte un contrato de alquiler adecuado para ayudarlo a comunicar mejor los aspectos legales.
5. Mayores ingresos que los alquileres a largo plazo
Al alquilar su propiedad a inquilinos a largo plazo, se beneficia de un ingreso mensual fijo. No tienes que preocuparte por llenar constantemente tu propiedad de gente; Ya tienes gente en tu edificio todos los meses. Sin embargo, con un alquiler a mediano plazo, tiene el beneficio de abrir su propiedad tanto para inquilinos a corto como a mediano plazo. De esta manera, también puede beneficiarse de la estacionalidad y la demanda de su localidad.
Contras de optimizar para alquileres a medio plazo
1. Labor jurídica
Al alquilar su apartamento a un inquilino a medio plazo, debe cubrir todas sus bases y asegurarse de que usted y sus invitados estén protegidos. Por ejemplo, tendrá que discutir el ciclo de pago y asegurarse de que se mencionen todos los detalles de cómo se debe realizar el pago. Esto garantizará una comunicación clara entre usted y sus invitados y lo protegerá de cualquier responsabilidad. Debes consultar las legalidades de tu localidad o estado con respecto a las definiciones de los alquileres a medio plazo.
2. Volatilidad del mercado
El mercado podría seguir fluctuando. ¿El mercado en el que se encuentra su propiedad tiene alguna demanda de alquileres a medio plazo? ¿Cuándo es alta la demanda? Necesitas saber la respuesta a estas preguntas. Si los alquileres a medio plazo van a tener demanda durante un tiempo, entonces debes optimizar tu propiedad para ese período para los alquileres a medio plazo.
3. Menores ingresos que los alquileres a corto plazo
Cuando alquila su propiedad para alquileres a corto plazo, estará fijando un precio alto o bajo de su propiedad de acuerdo con la demanda del mercado. A veces, es posible que termines ganando dinero que no habrías imaginado. Los inquilinos a medio plazo, sin embargo, buscan propiedades que estén disponibles para ellos a un precio razonable durante al menos un mes. Es posible que no estén buscando desembolsar un precio elevado por una estadía de 2 días durante el pico de Navidad en su propiedad.
Cómo optimizar sus estrategias de precios para estadías a mediano plazo
Los alquileres a medio plazo siempre han estado a la vuelta de la esquina. ¿Cómo puede asegurarse de que su propiedad esté preparada para el éxito en el mercado de alquiler a medio plazo? Siga leyendo para comprender los siguientes pasos.
1. ¿Su propiedad está hecha para alquileres a medio plazo?
Es esencial examinar su propiedad y comprender si hay suficiente demanda para crear más oferta. Si su propiedad se encuentra en áreas comerciales populares como Chicago, Seattle o Nueva York, está rodeado de empresas importantes y habrá una demanda constante de viviendas a mediano plazo.
Si su propiedad se encuentra en zonas turísticas populares en Hawái, Milwaukee o incluso San Francisco, es probable que tenga una buena demanda de alquileres a corto plazo. Sin embargo, con el auge de los nómadas digitales, también se pueden considerar los alquileres a medio plazo. Puede utilizar la demanda de alquileres a medio plazo para llenar sus calendarios durante los períodos lentos de alquiler a corto plazo.
Algunas métricas que puedes rastrear y comprender sobre tu mercado:
- El plazo de entrega es el número de días de antelación que se realizan en las reservas de tu propiedad.
- La duración de la estancia es el número de días que los huéspedes hacen sus reservas.
- Precios de otras propiedades similares en su vecindario.
- Estacionalidad del área local
El precio y la estacionalidad deben coincidir con el tiempo de espera y la duración de la estancia de los posibles huéspedes. Examinar sus registros anteriores y compararlos con el mercado es esencial. Por ejemplo, puede notar que el verano y el invierno son temporadas altas para los alquileres a corto plazo. Sin embargo, es posible que su propiedad se esté quedando atrás durante las temporadas de otoño y primavera. Puede optimizar sus estrategias de precios para estadías a mediano plazo durante las temporadas de otoño y primavera.
Puede utilizar Pricelabs Market Dashboard para identificar los tipos de propiedades en las que sería rentable invertir. Los paneles de control de mercado son paneles personalizados totalmente automatizados que le ayudan a realizar un seguimiento de los datos de alquiler vacacional en cualquier parte del mundo. También podrá analizar las tendencias del mercado para alquileres a corto y mediano plazo. Puede analizar los distintos KPI de su posible tipo de propiedad para poder tomar decisiones informadas de inversión y fijación de precios para maximizar los beneficios. También le ayuda a tener una mejor visión de los otros mercados cada vez que decida ampliar o crear su cartera.
2. Optimiza tus reservas y estrategias de precios para estancias de mitad de temporada
Supongamos que has decidido incorporar también los alquileres a medio plazo en tus reservas. El siguiente paso natural es asegurarse de obtener las reservas correctas y ponerles un precio acorde.
#1 Ofrece descuentos semanales/mensuales eficientes
Puedes incentivar estadías más largas y cobrar tarifas más altas para cualquier fecha en la que aceptes estadías cortas ofreciendo descuentos basados en los patrones de reserva de los huéspedes. Estos descuentos suelen aparecer como una tarifa con descuento en las OTA. De esta manera, los huéspedes tienen la impresión de que están obteniendo una propiedad de mayor precio por un precio con descuento, ¡y a quién no le gusta un buen ahorro de dinero!
¡Profundicemos en matemáticas rápidas!
| Algunas suposiciones Su ocupación: 80% Su ADR: $100 | Sus ingresos del último mes serían = 80% x 100 x 30 = $2400 |
| Supongamos que has aplicado un 20% de descuento y obtienes una reserva Su ocupación: 100% Su ADR: $80 | Sus ingresos del último mes serían = 100% x 80 x 30 = $2400 |
Un descuento del 20% para una reserva de un mes le daría la misma cantidad que aceptar reservas más cortas a su tarifa estándar.
Bono adicional: Una carga de trabajo mucho más ligera y una mayor garantía de un calendario reservado.
#3 Planifica los huecos en tus calendarios
Al planificar estrategias de precios para alquileres a mediano plazo, también es posible que encuentre huecos inesperados en su calendario. Debe tener en cuenta estas brechas y asegurarse de obtener una reserva para ellas y, al mismo tiempo, obtener ingresos. Entre dos reservas a medio plazo, es posible que tengas unos días de vacante.
Su estrategia de precios debe considerar la posibilidad de tener estas brechas y debe estar lo suficientemente preparada para llenar estas brechas de manera rentable. Esto podría significar establecer precios diferentes para las reservas de última hora, para las reservas que se reciben con meses de antelación, para los días entre dos reservas a medio plazo, etc.
Pricelabs, puede controlar fácilmente todo lo anterior (y mucho más) utilizando nuestras diversas personalizaciones.
#4 Reducir las fluctuaciones de precios
Cada día puede tener diferentes demandas y precios. Puede haber ocasiones en las que observe tendencias diferentes de los ajustes predeterminados. Por ejemplo, si se encuentra en una ciudad como Nueva York, es posible que reciba más demanda durante la semana que durante los fines de semana. Es muy fácil administrar esto si eres usuario Pricelabs . Para ajustar sus precios y satisfacer las diferentes demandas, puede agregar un ajuste basado en porcentajes para aplicar además de nuestras recomendaciones de precios.
La estacionalidad es la variación cíclica de la demanda a lo largo del año. Esto es único para cada mercado. Por ejemplo, Miami recibe la mayor demanda durante el invierno de los pájaros de la nieve. Con los datos históricos, es posible que pueda predecir la variación cíclica de la demanda y planificar con antelación.
Pricelabs le da la batuta para ajustar las variaciones requeridas a sus precios de acuerdo con las tendencias del mercado y su experiencia. Puede lograr esto utilizando la función de agresividad del factor de demanda de nuestro tablero. Estás en un mercado que no fluctúa tanto como el mercado de alquiler a corto plazo. Puede convertir la agresividad en conservadora para asegurarse de seguir captando la demanda, pero no demasiado para garantizar que sus precios estén optimizados.
3. Comprenda el mercado en comparación con su propiedad
Una de las principales ventajas de una reserva a medio plazo es saber que tienes unos ingresos constantes. Cuando los billetes se apilan en un lado, siempre es bueno saber que los billetes en efectivo también se apilan constantemente en una esquina. Un alquiler a mediano plazo requerirá mucho menos tiempo y costo operativo que un alquiler a corto plazo. No tendrías que dedicar mucho tiempo a la comercialización de tu alquiler vacacional, al cuidado de muchos huéspedes, al mantenimiento, etc. Con dinero constante en sus bolsillos, tendrá más tiempo en su mano.
Es importante analizar e investigar a tus competidores porque te ayudará a entender la ventaja que tus competidores tienen sobre ti, o lo que estás haciendo mejor que ellos. Cuando sabes contra qué tienes que competir, también puedes tomar decisiones estratégicas sobre lo que puedes ofrecer. Esto va desde el precio hasta las campañas de marketing que desee llevar a cabo.
4. Investiga los servicios que puedes ofrecer
Recibirá huéspedes con requisitos variados: pájaros de la nieve, nómadas digitales, vacacionistas familiares, etc. Necesita saber qué servicios puede alojar en su propiedad para brindar una excelente estadía a sus posibles huéspedes.
¿Cuáles son algunos de los servicios que puede ofrecer?
- Wi-fi súper rápido
- Cómodo espacio de trabajo
- Electrodomésticos de cocina adecuados
- Acceso estacionario
5. Mantén una comunicación adecuada con tus huéspedes
Una vez que hayas conseguido las reservas, es esencial que te asegures de haber establecido unas reglas básicas adecuadas con tu huésped. Esto es importante para garantizar que usted y sus invitados estén protegidos de responsabilidad. Puede hacer que firmen un contrato de alquiler legalmente vinculante.
¿Qué debe incluir tu contrato de alquiler?
- Reglas de la casa
- Detalles del alquiler
- Fechas de vencimiento del alquiler
- Detalles del depósito de seguridad
- Equipamiento del alojamiento
- Duración de la estancia
Mantén un canal de comunicación abierto con tus huéspedes para obtener la mejor experiencia.
Los alquileres a medio plazo pueden no ser la opción más lucrativa, pero es la más fácil de gestionar. Especialmente si se compara con la volatilidad de los alquileres a corto plazo. Ajustar tus tarifas te dará el impulso necesario para ser competitivo y aumentar tus ganancias. Aprovechar la tecnología en el mercado puede ayudarlo a escuchar atentamente los susurros de los mercados y optimizar su negocio en consecuencia.
¿Tiene una historia de alquiler a medio plazo que inspiraría a otros? O tiene preguntas o comentarios para nosotros, simplemente contáctenos. Nos encantaría saber de ti.
